Acheter pour louer

Investir en Espagne en 2018 : c’est maintenant ou jamais !

Aujourd’hui, les prix du marché immobilier espagnol font réfléchir. La bulle est loin derrière, et après la purge, la pierre repart à la hausse. Pour ceux qui aiment anticiper, c’est le moment. Mais attention : il ne s’agit pas d’un placement financier sans risque.

Pourquoi maintenant ?

Parce que les prix sont encore abordables
Parce que les étrangers reviennent y passer leurs vacances
Pare que faire un emprunt bancaire immobilier n’est pas trop difficile sur place

Le bon timing pour investir dans l’immobilier en Espagne : c’est aujourd’hui

Ceux qui ont un peu de mémoire s’en souviennent. Les prix ont chuté d’1/3 en 5 ans. Et chaque année, on attend que la baisse se poursuivre pour acheter. Sauf que comme pour toutes les bonnes choses, elle a pris fin. Et après une stabilisation de 3 ans, c’est au tour de la hausse de prendre la relève.

L’exemple de la Costa del Sol

Source : France 2

Pour les étrangers, français et compagnie, les biens immobiliers dans les zones touristiques sont encore des affaires très rentables, surtout depuis l’essor sans précédent d’AirBnb. La Costa del Sol, pour ne citer qu’elle reste d’un très bon rapport qualité / prix.

Des prix qui remontent

Et donc une fenêtre de tir qui se réduit. Chaque mois qui passe apporte son lot de pourcentage en hausse. Ce ne sont pas les propriétaires ni les agents immobiliers qui vont s’en plaindre, il faut dire qu’ils ont beaucoup donné dans un passé récent. Rappelons que 8 espagnols sur 10 sont propriétaires de leur logement.

Prix des logements neufs en Espagne (par m2)

Le résultat de ce rebond puissant, c’est un retournement du marché : il commence à avoir plus de demandes que d’offres, en particulier dans des zones tendues comme le centre ville de Barcelone. Bon pas de panique : le stock de logement à vendre reste important, même dans des villes très agréable comme Valence.

Le retour des étrangers

C’est cyclique, mais ils reviennent. C’est un peu comme en bourse, après l’effondrement d’une valeur. Ceux qui ont des sous attendent qu’elle reparte durablement à la hausse pour investir de nouveau, quitte à la payer un peu plus cher.

Mais l’Espagne est un grand pays, et le prix au m2 est différent pour un appartement à Madrid ou une maison à San Sebastien. Les lieux de vacances restent eux très prisés.

Mais là où nos parents fonctionnaient au coup de coeur, les investisseurs d’aujourd’hui sont des personnes raisonnées qui souhaitent joindre l’utile à l’agréable et profiter de la libéralisation du tourisme de masse.

Les prix espagnols

Comme rien ne parle mieux que les chiffres, voici quelques exemples de ceux qui se pratiquent actuellement dans les grandes villes.

Barcelone : 3400 euros le m2.
Madrid : – de 3000 du mètre.
Bilbao : 2750 euros.
Alicante : 1200/M. Qui dit mieux sur les côtes françaises ?
Valence : 1500 euros. Une des villes les plus agréables à vivre d’Espagne.
Séville : 1800 du mètre.

Les prix ne sont pas revenus à leur niveau d’avant crise. Il faut dire qu’on a tellement construit dans le pays au début des années 2000, et que la spéculation a été du grand n’importe quoi. Résultat : la crise, et l’effondrement de l’économie. Pour s’en sortir, l’Espagne a donc du serrer la vis, et arrêter de construire à tout va.

Attention à ne pas trop tarder si acheter en Espagne vous intéresse

Acheter une villa sur la Costa Brava, ce n’est pas un acte anodin. Il y a des investissements plus faciles, ou plus légers. Mais pour ne pas payer son bien trop cher, il ne faut pas attendre que les cloches de Pâques sonnent, où vous risquer de devoir attendre longtemps !

Attention donc aux prix qui remontent et aux opportunités qui s’envolent. Acheter en Espagne, ce n’est pas qu’avoir un logement pour les vacances prochaines. C’est aussi :

Penser à l’avenir, à sa retraite,
Et dégager un revenu locatif conséquent, avant de pouvoir revendre un jour avec une belle plus-value si on a acheter à un juste prix (et à condition que l’économie mondiale se porte bien, of course).

Les différences de prix avec la France

Elles restent encore très importantes, presque autant que le nombre de jours d’ensoleillements ! Blague à part, pour un 3 pièces à Cannes, il faut en moyenne débourser le triple que pour un 150 m2 à Valence… Et un studio à Montpellier permet de se payer une villa sur la Costa Blanca !

Mais il n’y a pas que le montant de l’achat à prendre en compte, il y a aussi le coût des travaux. A travail égal, l’ouvrier espagnol coûtera moins cher que son homologue français. Vous avez dit gagnant-gagnant ?

Pour investir en Espagne, ce n’est donc pas la peine d’avoir gagné à l’euro-millions. Quelqu’un qui gagne correctement sa vie, sans atteindre des sommets, peut ainsi devenir propriétaire de sa maison au pays de Cervantes.

Emprunter en Espagne

Certaines régions valent actuellement plus le coup d’investir que d’autres. En tout cas, la reprise s’y fait sentir plus tôt. Les affaires reprennent donc particulièrement bien à :

Madrid.
Dans les Baléares.
En Catalogne (qui avait perdu 40% quand les prix ont éclaté).
Plus de 10% sur l’année dans ces trois régions. D’autres avancent plus modestement, de 2%, mais les pas de loups peuvent se transformer en pas de géants :
Le Pays Basque.
La Castille-et-León.
La Rioja.
En Navarre.

Vaut-il mieux acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?

C’est toujours un dilemme. Privilégier le confort ou le charme ? Souvent, c’est le prix qui se pose en juge de paix.

Souvent, le neuf, s’il est clinquant à l’achat, à tendance à mal vieillir, et peut se révéler plus difficile à revendre. L’ancien, lui, peut rapidement générer des travaux importants. Entre les deux mon coeur balance comme le dit la chanson.

L’Espagne : avantages et inconvénients

Quand on entre dans l’eau, il faut se lancer à un moment, même si elle est un peu fraiche. Sauf que pour éviter l’hydrocution, il ne faut pas le faire n’importe comment et respecter les étapes : se mouiller, les bras, les épaules, le dos… Et bien en immobilier c’est pareil. Il s’agit de grosse sommes, donc qui va piano va sano.

Tout savoir sur les formalités pour acheter quand on est français

Source : Louer ou acheter sur la Costa Brava

Le coût de l’acquisition

D’abord le prix. Forcément, il devra être intéressant, sinon, il n’y a pas de raison d’investir là-bas. Rappelez-vous que la chute a été vertigineuse, et même si nous sommes en période de reprise, il faut quand même payer largement moins cher qu’il y a 15 ans. En Europe, il n’y a pas un pays aussi peu cher que l’Espagne, c’est dire, mis à part peut-être le Portugal.

L’achat en lui même

Ceux qui ont déjà de la pierre le savent : devenir propriétaire d’un bien, cela peut être très long. Ca va un peu plus vite en Espagne, car il n’y a pas de délai de rétractation lors de la signature de la promesse de vente, cette dernière n’étant d’ailleurs même pas obligatoire (mais quand même usitée la plupart du temps).

Pour le prêt, la banque ne vous demandera pas, en principe, de vous porter caution personnelle. Par contre, elle prendra une hypothèque sur le bien. Si l’achat se passe en liquide, et au-delà de 100000 euros, il faut un papier des douanes attestant d’où vient l’argent.

Les impôts

Il faut bien les évoquer à un moment ou à un autre. La fiscalité en vigueur va faire partie du coût final du bien. Pour une fois, France et Espagne sont à peu près à égalité, car dans les deux pays il faut passer par un notaire et régler le foncier. Résultat des courses : droit de mutation entre 6 et 8% + la taxe foncière tournant autour des 1%.

Beaucoup y viennent pour préparer les vieux jours (qui finissent toujours par arriver, même en cas de malchance). Mais louer son logement suppose de devoir payer des impôts : 19%. Par contre, il est possible de déduire de ses revenus tous les coûts supportés : réparations et autres frais. En cas de revente et de plus-value, même punition : 19%.

Combien est-il possible de toucher de loyer : l’exemple de Barcelone

Ceux qui sont encore résident français mais qui possèdent un appartement en Espagne devront déclarer les revenus des loyers à l’IRPP mais aussi éventuellement à l’ISF pour ceux qui doivent le payer. Devenir propriétaire pour louer n’est donc pas toujours si intéressant que cela.

Les riches marocains et algériens aussi y investissent !

Il n’y a pas que les français qui ont de l’argent à investir. Les maghrébins aussi viennent placer leurs économies dans la pierre espagnole. Ils sont devenus de très bons clients pour les agences immobilières qui les voient arriver d’un très bon oeil, surtout en Andalousie. Beaucoup de marocains achètent en Espagne (plus de 2% du total des acquisitions étrangères). Même chose pour les algériens.

Mais les plus gros acheteurs restent les anglais (+ de 1/5ème des transactions). Les français suivent, tout comme les allemands, les suédois et les belges. Les chinois sont là aussi. Mais où ne sont-ils pas quand il s’agit de faire de bonnes affaires ?

Les étrangers peuvent obtenir la nationalité espagnole en cas d’investissement

Voilà une règle qui risque d’en intéresser plus d’un. Car cette question de non-nationalité peut poser problème et cette possibilité de l’acquérir un vrai déclencheur d’achat. Mais le bien devra valoir au moins 1/2 million sans faire de crédit, ou 1 million si il y a deux personnes qui sollicitent un visa de résident. Le visa de séjour se demandera après avoir effectué l’achat auprès du registre foncier.

Le permis de séjour est accordé pour 2 ans. Cette période est ensuite renouvelable si l’investissement est toujours en cours.

Faut-il investir dans l’immobilier en 2018 ? Oui, mais pas n’importe où ni n’importe comment. Il fût un temps où la mode était d’investir à Bali. Ce n’est plus vraiment d’actualité, les prix ayant beaucoup monté. Il fut une époque où la rentabilité locative par ville en France donnait envie de s’engager dans la pierre.

L’Espagne, ce n’est donc pas que du soleil la plupart des jours de l’année. C’est aussi des transactions qui valent le coup. Il est encore temps d’en profiter. Attention aux opportunités qui passent, elles se représentent rarement à nouveau. Et si l’immobilier ne vous tente pas plus que cela, il existe d’autres façons de placer son argent :

Rendement locatif par ville: où acheter pour rentabiliser son investissement immobilier ?

Quand on veut acheter pour louer mieux vaut ne pas se tromper au moment de choisir son bien. Pour trouver le meilleur rendement locatif en France, il faut placer son argent dans les bonnes agglomérations, le rapport locatif par ville passant parfois du simple au double.

Et les gagnantes ne sont pas toujours celles auxquelles on pense à première vue, car il faut prendre en compte le prix de la pierre, mais aussi les loyers qui y sont pratiqués, ainsi que la demande. Un appartement vide fera chuter le rendement annuel d’une façon vertigineuse. Alors, où faut-il investir ?

Faire le meilleur investissement immobilier

Et si on sortait un peu de Paris et de sa banlieue, là où les tarifs à l’achat sont juste exorbitants ? Car la rentabilité locative, ça se calcul, et cela doit être détaché de tout côté affectif. N’oubliez pas qu’il s’agit là d’un investissement. C’est une façon comme une autre de placer l’argent pour qu’il vous rapporte.

Car les objectifs d’un propriétaire sont doubles : toucher de bons loyers et faire une plus-value au moment de la revente. Hors, c’est ce dernier point qui pose des difficultés. Comment savoir si on a payé le bon prix ? D’autant plus qu’il faut prendre en compte l’impôt sur les plus-values qui augmente chaque année lui aussi. C’est donc sur le premier point qu’il faut se concentrer : le loyer.

Pourquoi acheter ?

D’abord pour se constituer un patrimoine, même si on a pas de quoi payer cash. L’idéal est quand même d’avoir un petit apport personnel.

Après, entre les réductions d’impôts et les loyers payés par les locataires, au final, vous ne payez qu’un gros tiers de la valeur de l’appartement. D’autant plus qu’avec un crédit à bon taux, vous avez une assurance en cas de pépin, votre famille et donc protéger (c’est l’assurance qui prendra le relai des mensualités).

Penser à long terme

N’ayez pas peur d’investir dans le temps. Ce n’est pas parce que vous achetez que vous ne pourrez pas le revendre au bout de quelques années. La loi Pinel vous oblige toutefois à le garder quelques années. Et si vous décidez de le conserver, c’est un bon placement pour la retraite, avec le complément de revenu qu’il générera.

Rappelez-vous que vous gagnerez beaucoup moins qu’en étant salarié, et pour gardez un niveau de vie à peu près égal, il faudra mettre en place ce genre de solution en amont. Sans oublier l’éventuelle plus-value en cas de revente.

Les villes les plus rentables pour louer son bien

Où trouver les meilleurs rendements locatifs ? Pour aller là où l’investissement est bon, il vous faudra faire une petite étude comparative entre les grandes villes de France.

Car à surface égale, un appartement ne rapporte pas la même chose à Toulouse et à Bordeaux, et il vous faut éviter à tout prix le mauvais placement, celui qui vous fera regretter d’y avoir mis vos économies, même si les taux d’emprunts sont très bas actuellement. Il vous faudra donc réussir à déterminer un prix moyen au mètre carré, tant à l’achat qu’à la location.

POUR APPROFONDIR : le meilleur investissement

Où faut-il investir dans l’immobilier ?

Quels sont les meilleurs ratios dans l’ancien d’après les données des notaires et des agents immobiliers ?

Citons pêle-mêle : Quimper, Montpellier, Rennes, Le Havre, Saint-Etienne, Grenoble, Dijon, Angers, Le Mans, Brest, Nîmes, Limoges, Clermont-Ferrand, Amiens, Besançon, Orléans, Mulhouse, Caen, Roubaix, Tourcoing, Avignon, Poitier, Pau, Béziers, Bourges, Colmar, Villeneuve-d’Ascq, Troyes, Lorient, Saint-Quentin, Montauban, Beauvais, Cholet, et Arles.

Les villes auxquelles on ne pense pas forcément

Les surprises viennent donc du Nord de la France, où on trouve des prix bas à l’achat et où les loyers sont haut. Qui aurait parier sur Roubaix et Tourcoing pour le meilleur ratio ?

Même chose pour Limoges. Bien sûr, tout dépendra de votre type de bien, mais cela peut déjà vous donner une idée. En tout cas, une chose est sûre, ce n’est pas en Ile-de-France que se font les meilleures affaires. Là, c’est pour les locataires que le deal est bon.

Pourquoi Roubaix et Tourcoing ?

Parce que la demande locative est forte, mais que les biens de standing ne sont pas si nombreux que cela. Hors, la région est dynamique, est beaucoup de cadres cherchent à se loger.

La proximité de la Belgique y est aussi pour beaucoup, ainsi que les prix pratiqués à Lille, qui commencent à être important, donc les gens se déplacent jusqu’à 30 minutes en transport, là où les loyers sont jusqu’à 1/3 moins chers.

La loi Pinel y est aussi pour beaucoup, car la plupart des programmes neufs qui se montent dans ces quartiers bénéficient des avantages fiscaux (Jusqu’à 18% de réduction sur 9 ans). Et le potentiel de plus-value est très important, bien plus qu’à Lille d’ailleurs.

Et Limoges ?

Les ventes sont en baisse, donc les prix chutent. C’est que comme partout ailleurs, il y a moins de primo-accédants en 2017. La faute à la fin du prêt à taux 0, entre autres choses, et la gourmandise des vendeurs qui ont vus trop grand. Résultat, les biens ont du mal à se vendre.

C’est donc dans ces périodes là qu’il faut acheter, car vous avez la possibilité de négocier et de faire une offre en dessous du prix annoncé : c’est prendre un peu de risques mais le jeu en vaut la chandelle, même si certains quartiers sont plus prisés que d’autres.

Le prix ?

Cependant, aucuns d’entre eux n’échappent à la règle, même le Roussillon et celui de Beaupeyrat. Il n’est pas rare d’y trouver de belles villas avec piscine à moins de 300000 euros.

Le mètre carré est en moyenne fixé à 1200 euros à Limoges. Pour un studio ou un F2, ce n’est donc pas un gros investissement. Idéal pour un étudiant qui cherche à se loger, et ils sont nombreux. Attention toutefois : beaucoup de programmes neufs ne trouvent pas preneurs, c’est vrai qu’ils ont poussés comme des champignons.

Pas d’argent pour investir ? A LIRE AUSSI : où placer 1000 euros?

Et Clermont-Ferrand ?

C’est une des rares villes où le prix du m2 augmente. Comptez 1700 euros dans l’ancien. Beaucoup de mutations viennent gonfler le vivier des locataires. Les cadres, comme partout ailleurs, recherchent le centre, c’est donc là qu’il faut investir.

Les jeunes actifs, faute de moyens, préfèrent la périphérie, d’autant plus qu’il y a le tramway qui passe un peu partout. Même les communes proches bénéficient de cette hausse. Qui aurait parié sur Chamalières il y a 10 ans ?

A éviter pour obtenir un bon rendement : Paris et ses environs

Et oui. De toutes les grandes villes, c’est là que le rendement est le moins bon. Il faut dire qu’à l’achat, c’est un peu démesuré quand même. On peine donc à atteindre les 4% dans la capitale, et les 3% en périphérie. Qui dit moins bien ?

Pas grand monde, d’autant plus qu’on constate une petite régression des loyers, pas une bonne nouvelle pour ceux qui ont achetés plein pot il y a 2 ans. L’exemple type est St-Ouen. Ceux qui pensaient avoir fait une bonne affaire en sont pour leurs frais.

De vieilles habitudes

La règle qui était d’investir les yeux fermés en Ile-de-France a donc pris du plomb dans l’aile. Et même les communes stars comme Vincennes et St-Mandé souffrent, d’autant plus que rien n’y est encore abordable. Ce sont les vendeurs qui doivent faire grise mine.

Les agents immobiliers parisiens ont-ils mangé leur pain blanc ? Pas certain. Beaucoup pensent à une reprise, dans 3 ans, et quand elle arrivera, il faudra être placé, car prendre le train en marche coûtera encore plus cher.

Acheter pour louer: les pièges à éviter

Comme toujours et dans tous les placements, il y a des pièges. A vous de savoir les enjamber pur ne pas y tomber bêtement. N’investissez pas dans une ville que vous ne connaissez pas. Chaque quartier à ses spécificités, il faut donc savoir où on met les pieds. Y vivre un moment avant de se décider peut être une solution si on est pas du coin.

Dans tous les cas, optez pour un achat en centre ville, un appartement dans un quartier excentré se louera plus difficilement, et la vacance est l’ennemi juré de l’investissement locatif. Assurez vous aussi que les transports en communs soient suffisant. C’est une vrai valeur ajoutée.

Ne pas faire le mouton

Méfiez vous de la tendance. Elle est à prendre avec des pincettes, surtout en période d’incertitude économique. Faites toutes les agences pour avoir une idée précise des loyers pratiqués. Vous devez être dans la bonne fourchette. N’oubliez pas de prendre toutes vos infos auprès des professionnels, et faites vous aider par eux pour toutes les étapes de la transaction.

Notre conseil : n’oubliez pas les frais de notaire, qui viennent gonfler l’addition de 7,5%. Plus vous achetez cher, et plus ils seront élevés.

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Acheter un appartement pour le louer: est-ce rentable ? (SCI, AirBnB, saisonnier, en étant locataire, à ses parents…)

Acheter dans un bien pour le louer, c’est un investissement de bon père de famille, à condition de ne pas investir dans n’importe quoi. La rentabilité d’un achat immobilier, s’il est judicieux, est supérieur aux livrets d’épargne et à l’assurance-vie.

Mais investir pour louer suppose de savoir où acheter et de trouver la bonne surface au bon endroit : un studio à Paris ne se louera pas de la même façon qu’un chalet dans les Alpes. Autre élément à prendre en compte : la défiscalisation, avec un gain qui se matérialisera dès sa prochaine déclaration d’impôts.

La rentabilité d’un studio à la montagne

Est-ce rentable d’acheter un studio pour le louer dans une station de sports d’hiver ? Car c’est quand même un achat bien particulier : toutes les stations ne se valent pas en terme de rendement et un bien qu’on n’arrive pas à louer pendant la saison peut vite devenir un gouffre financier, surtout que le prix d’un appartement à l’achat dans les stations à la mode suppose d’avoir les reins solides.

La montagne n’est pas bon marché, mais les prix sont stables, du fait de la rareté des terrains.

Se poser les bonnes questions

Quand on a quelques économies à investir, et donc un effet de levier pour faire un emprunt, il faut savoir raison garder et se poser les bonnes problématiques. L’investissement d’abord. Si c’est la rentabilité qui compte, il faut oublier l’idée d’avoir une petite résidence secondaire à la neige, même si rien n’exclut d’aller y passer une semaine de temps en temps hors saison. La façon d’acheter ensuite, et la fiscalité qui va en découler : Censi-Bouvard, LMNP…

Acheter en Censi-Bouvard

Investir dans une station de sports d’hiver permet de profiter de ce dispositif de défiscalisation en investissant dans une résidence de tourisme avec tous les services associés qu’il est possible d’attendre dans ce type de location. Dans ce cas là, ce n’est pas le propriétaire qui gère le bien et qui doit trouver lui même des locataires, mais un gérant avec qui on signe un bail commercial et avec qui on s’engage pour 9 ans au minimum.

Si on opte pour cette solution, on eut choisir de se faire reverser tous les loyers, ou bien d’y passer soi même quelques semaines. Attention à ne pas les multiplier, auquel cas la rentabilité du bien fondrait comme neige au soleil. Quand on investi de la sorte, si on veut aller skier, il vaut mieux louer ailleurs que de se tirer une balle dans le pied.

Le dispositif Censi-Bouvard

Il concerne les résidences neuves et meublées, et permet d’amortir son bien en profitant de certaines réductions fiscales : 11% de l’investissement en réduction d’impôts. Attention : le montant est limité et porte sur 300000 euros au maximum. Cerise sur le gâteau : la possibilité de récupérer la TVA. Quant à l’argent récolté sur les loyers, il faudra le déclarer normalement et il sera imposé tout aussi normalement.

Mais à côté de tous ces avantages, il y a aussi des risques (petits mais ils existent). En effet, le gestionnaire étant avant tout un commerçant, il peut si ses affaires vont mal faire faillite. Dans ce cas là, adieu les loyers pour le propriétaire et les avantages fiscaux ne seront plus garantis. Il faudra alors se mettre à la recherche d’un nouveau gestionnaire, mais cela peut prendre du temps.

Le loueur meublé non professionnel

Ce statut LMNP permet de dégager une bonne rentabilité (proche des 5%) si le bien est occupé correctement, c’est à dire avec un bon taux d’occupation. Attention à ne pas vous louper sur l’emplacement. Certaines stations ont quant même atteint des prix prohibitifs, qui ne permettent pas de dégager de bonnes plus values.

Acheter à Courchevel ça fait bien sur le CV, mais pour rentrer dans ses sous, c’est une autre histoire. Il y a des stations qui reçoivent du monde chaque hiver, et où il est encore possible de faire de bonnes affaire immobilières. Prenez de l’altitude, sachant que ce que le vacancier recherche avant tout, c’est de la neige !

Les stations qui sont trop basses sont plus soumises au réchauffement climatique que les autres. Mais il faut également penser au devenir du bien en été : certaines stations développent d’autres activités qui permettent de louer aussi à la belle saison.

Un petit plaisir qui peut s’avérer coûteux

Un pied à terre à la neige, c’est un rêve de gosse. Quand on veut se l’offrir, on se dit qu’en le louant quelques semaines par an, on va pouvoir limiter les frais et rembourser une partie de son crédit. C’est une idée qui tient la route en soi mais qui dans la réalité est soumise à de nombreux aléas.

D’abord le prix d’achat : au m2, on atteint des sommets, surtout dans les stations les plus prisées. Une bonne rentabilité locative suppose de fixer un loyer en fonction du prix d’achat, donc faites vos calculs.

L’autre grand problème des stations, c’est que le nombre de semaine où il est possible de louer est limité. Pas plus d’une vingtaine, et encore en visant large. Et si l’année est mauvaise en terme de neige, ce ratio s’écroule. Les prix étant élevé, les vacanciers ne réservent que s’ils sont certain d’avoir de la neige. Les banquiers vont être attentifs à tout cela, et vont donc limiter leur offre de prêt.

Si vous n’avez pas un apport confortable, ce n’est pas une bonne idée. La moyenne montagne, elle, va permettre de louer aussi l’été, mais moins bien l’hiver. Bref, entre les deux mon coeur balance comme le dit la chanson.

Acheter un appartement au bord de la mer

Celle-là même qu’on voit danser le long des golfs clairs. Pour le coup, c’est la résidence secondaire qu’on rêve tous (ou presque) d’acquérir un jour, sauf pour ceux qui n’aiment pas la plage.

Celle-ci va permettre, en plus, et si elle est bien gérée, de dégager des revenus locatifs conséquents (avec un bon emplacement, facilement accessible en train ou en avion). Enfin, dernier avantage, c’est celui du patrimoine. Ce type de bien vient le valoriser fortement.

La location saisonnière

Louer en saison, c’est tirer des revenus de son logement, mais aussi pouvoir l’occuper dans les périodes de calme plat. Reste à trouver le bien qui permettra de joindre l’utile à l’agréable, le tout sans se ruiner ou s’endetter sur 40 ans. Attention toutefois : cette forme de location saisonnière ne donne pas d’avantages fiscaux particuliers.

Pour la location, vous pouvez vous en occuper vous même, par le biais de petites annonces, de plus en plus à la mode ou bien passer par une agence immobilière.

Ce biais, plus traditionnel, permet de ne pas être sur place. Celui qui choisit de tout gérer lui même va devoir faire des aller-retours, mieux vaut donc ne pas habiter très loin de sa location, au risque de passer tous les gains dans les frais de déplacement.

Acheter à l’étranger

Les prix pratiqués font qu’on y pense. Certains pays, à la mode, offrent des tarifs très attractifs. C’est notamment le cas du Portugal. Il se dit un peu partout que c’est le bon moment pour y investir, particulièrement à Lisbonne, très prisée par les français.

Nous y sommes sur des taux de rentabilité beaucoup plus élevés qu’en France puisque les plus optimistes nous parlent même de 20%. Ce chiffre peut encore être atteint, car les prix, même s’ils ont augmentés, n’ont pas encore décollés. Et comme ils avaient fortement baissés et que le marché est en hausse, l’investissement idéal n’est qu’à une heure d’avion.

Pourquoi Lisbonne ?

Celui qui a déjà arpenté ses pavés le sait : la ville est charmante, pour un week-end, une semaine, un mois ou pour sa retraite. Car comme dans tout le pays, si on y passe la 1/2 de l’année, on ne paiera pas d’impôt sur le revenu.

La condition : percevoir une retraite française (ou d’ l’étranger) ou des revenus professionnels provenant d’en dehors des frontières du Portugal. C’est la raison pour laquelle, en plus de la douceur de vivre, on trouve beaucoup de retraités français qui se la coule douce en Algarve.

Est-ce difficile de louer au Portugal ?

Pas particulièrement, à condition de savoir s’y prendre avec Internet. On peut mettre son appartement sur AirBnB, mais il faut quelqu’un pour s’en occuper sur place. Les français sont nombreux à aller passer leurs vacances dans ce pays car il y a beaucoup de vols low-cost, ce qui laisse plus de budget pour se loger.

Reste à investir au bon endroit : une maison au bord de la mer ou un appartement au centre-ville, même s’il faut investir beaucoup plus qu’en périphérie.

Acheter pour louer à ses parents

La loi Pinel a ouvert des perspectives insoupçonnées, en faisant du passé table rase (et de la loi Duflot en particulier). En effet, il est maintenant possible de cumuler déductions fiscales et location de son appartement à ses enfants ou à ses parents. Plus besoin de choisir entre investir dans la pierre et loger sa famille (pas gratuitement). On peut faire d’une pierre deux coups, c’est le cas de le dire.

Pour en profiter, il faut que le logement neuf soit éligible au dispositif Pinel. Attention toutefois à bien veiller à ce que ce locataire un peu particulier soit traité comme un locataire lambda, au niveau des paiements des loyers en tout cas. Vous voilà donc rassuré : ce n’est pas papa ou maman qui vont dégrader l’appartement, sauf à faire valser les assiettes en cas de scène de ménage mémorable.

Les spécificités de la loi Pinel

Pour bien comprendre les termes ascendant et descendant, il faut intégrer le fait qu’il doit s’agir d’un foyer fiscal différent du votre, autrement dit enfant ou parent ne doivent pas habiter sous le même toit. Le dispositif Pinel impose aussi un locataire avec des ressources spécifiques, qui ne doivent pas dépasser un certain plafond.

Même chose pour le loyer. Il doit être un peu en dessous des prix du marché et respecté une grille pré-établie, celui-ci dépendant d’ailleurs de la ville où se trouve le logement. Bref, ça à l’air d’une usine à gaz dit comme cela, mais s’y on prend le temps de comprendre cette loi, elle à l’air plus simple qu’il n’y parait.

Quant à l’avantage fiscal, il peut s’étaler sur 12 ans. Mais rien ne dit que cela va durer dans le temps, donc pour en profiter, c’est maintenant. Attention : si votre parent touche les APL, il se peut qu’il en perde le bénéfice.

Pensez aussi aux conséquences dans le temps, en cas de changement de locataire : la loi Alur impose de ne pas dépasser l’indice de la révision annuelle du loyer, en conséquence de quoi il ne sera pas possible de l’augmenter, ou alors de très peu.

Attention: prêt à taux 0, les règles changent !

Il a fait le bonheur des primo accédants. Mais le PTZ a subit quelques changements. En effet, puisqu’il s’agit d’un prêt à taux zéro pour accéder à la propriété, on se dit qu’on ne va pas avoir le droit d’acheter avec lui si l’intention est de louer par la suite, ce qui peut sembler logique.

Le principe veut donc qu’il faille l’avoir remboursé dans sa totalité avant de louer le bien acheté en partie grâce à lui. Mais il y a des exceptions, qui permettent quand même de tourner autour de cette règle. La première, c’est la mobilité pour son travail. Celle-ci doit être au delà des 50 kilomètres.

La deuxième, la séparation. Quand un couple se sépare, les biens immobiliers achetés en commun n’y résistent pas toujours. Autre motif : la mort d’un des acheteurs (si achat à 2), l’inscription à Pôle Emploi ou un gros problème physique comme l’invalidité.

Mais ces exceptions sont elles mêmes soumises à d’autres règles strictes quant au choix du locataire qui doit avoir des revenus sous un certain seuil (qui n’est pas le même à Paris et en Province). Les loyers, eux aussi, seront plafonnés, et il faut informer sa banque du changement d’affectation de l’appartement. Bref, vous l’avez compris : mieux vaut éviter de louer quand on achète avec un PTZ.

Rester locataire et investir dans l’immobilier

Etre locataire et propriétaire en même temps, c’est possible, surtout quand on a un loyer qui défit toute concurrence, dans le bon sens du terme. Posséder son logement principal n’est pas toujours la meilleure solution, surtout si on a un bon budget à placer.

Celle-ci suppose d’avoir une vision à moyen terme, et de la garder 7 ans pour ne pas payer d’impôts sur les plus-values. Et la rentabilité d’une résidence principale peut être longue. Plus elle est cher, et plus vous allez passer de temps à la rentabiliser.

Et puis il y a la mobilité. Ce monde fait qu’on a la bougeotte, pas le choix, surtout si on veut travailler. Acheter pour revendre, cela n’a pas de sens, à moins d’avoir fait une superbe affaire immobilière.

Et puis l’agrandissement de la famille : on achète en célibataire, on se met en couple, un enfant arrive, on déménage… Se constituer un patrimoine immobilier en restant locataire n’est donc pas une si mauvaise idée que cela.

Les banques, elles, adorent l’investissement locatif

Elles sont donc enclin à prêter plus facilement que pour l’achat de sa résidence principale. Reste que toutes les villes françaises n’ont pas la même espérance de rentabilité. Il y a des emplacements meilleurs que d’autres, et toute une stratégie à mettre en place pour convaincre votre banquier de saisir cette opportunité.

Et puis, il y a la defiscalisation, celle qui permet de louer en meublé, avec la loi Pinel ou un autre dispositif, et d’avoir le beurre et l’argent du beurre.

Acheter pour louer sur AirBnB

Plus à la mode que cela, ça n’existe pas. Devant le succès du site, tous les propriétaires se pose la question : vaut-il mieux louer à la semaine qu’à l’année ?

Au niveau des rendements, cela n’a rien à voir, surtout quand on habite dans un secteur qui est très demandé par les touristes ou pour les déplacements professionnels. Il est même possible de louer à la nuit, même si cela demande la mise en place d’une logistique importante.

Mais l’hébergement de particulier à particulier ne fonctionne pas partout avec le même succès. Le logement doit être bien placé, bien équipé, et les photos sur le site d’AirBnB doivent être attractives car la concurrence fait rage tant il y a d’appartements qui se battent en duel dans toutes les villes de France et de Navarre.

A Paris par exemple, pour émerger du lot, il faut avoir des commentaires élogieux, et ceux-ci n’arriveront que de la part de gens ayant loués, c’est un peu le serpent qui se mort la queue.

Car il y a aussi la législation à prendre en compte. Celle-ci ne cesse d’évoluer devant la grogne des hôteliers qui voient leur part de marché grignotée de toutes parts. Si le bien est loué régulièrement, il faut le déclaré comme tel à la mairie, et payer les taxes de séjour. Respecter l légalité est parfois un long chemin de croix.

Les quartiers qui rapportent

Certains sont devenus riches avec la plateforme de location de particulier à particulier. Mais un 30 m2 dans le centre de Paris et en plein milieu de la Sarthe, ce n’est pas la même histoire. N’oubliez pas que pour louer avec succès, il faut des locataires !

Avant d’investir : les bons filons à connaitre

Il y a des petites pépites à connaître quand on veut investir dans l’immobilier, avec un rendement qui dépasse les 5% et qui peut même atteindre les 10%.

Car les loyers d’une simple location ont baissé, et on fait moins de profits qu’avant, c’est un fait, et quand les impôts ont pris leur part, il ne reste plus grand chose. C’est pourquoi il faut chasser les bonnes opportunités. Mais entre nous, c’est dans une optique de long terme que vous allez les trouver.

A lire aussi : investissements 2017.

Pour gagner de l’argent tout de suite, rien de tel qu’un logement déjà occupé. Pas la peine de se décarcasser pour trouver un locataire, il est déjà là, et il règle un loyer dont on connait le montant. Pratique pour faire son plan de trésorerie et son provisionnel de financement.

N’achetez que les logements avec des bons payeurs, car il sera difficile de le faire partir le jour où vous voudrez changer les choses. Dans la série des bons plans, on trouve aussi les biens avec des travaux pour les bricoleurs, ceux avec de gros travaux qui peuvent être subventionnés, les murs de commerce et de bureaux, les places de parking, et les biens situés au rez-de-chaussée accessibles aux handicapés très demandés par les professions libérales.

Comment calculer la rentabilité locative ?

Le meilleur pour la fin. Combien votre investissement va-t-il vous rapporter. Additionnez vos loyers, et comparez les au prix d’achat. Vous obtiendrez un pourcentage. C’est la rentabilité brut. Après, il faudra ajouter toutes les autres charges et les frais, c’est la rentabilité net. Et pour avoir une vision parfaite, il faudra soustraire les impôts et les frais de financement s’il y en a.

En SCI ou pas ?

Ce n’est pas un produit miracle, comme on tend trop souvent à nous le faire croire. Les limites d’exploitation de la SCI sont souvent liés à l’imposition, sachant qu’il faut louer son bien vide (location meublée pas possible en SCI) : ce qui exclu les étudiants et les touristes.

Pour conclure, acheter un appartement pour le louer est une démarche rentable, si elle est faite en toute connaissance de cause et de la bonne façon. Ne vous lancez jamais dans une acquisition de ce type sans avoir fait un plan de financement précis.

Placement défiscalisé: loi Pinel ou LMNP (comparatif) ?

Quand on est à la recherche d’un placement immobilier défiscalisé en France, on a plusieurs alternative, dont un achat qui bénéficie de la loi Pinel et la LMNP (location meublée non professionnelle). Mais de ces deux possibilités, quel placement financier offre le meilleur rendement ? LMNP vs. Pinel, le match est lancé, pour trouver le meilleur placement défiscalisé. A suivre, un comparatif des deux, avec leurs avantages et leurs inconvénients.

La loi Pinel

Faut-il investir dans l’immobilier ? C’est d’abord la première question à se poser, car ce sont avant tout les performances qui comptent.

La première bonne nouvelle, c’est que rien ne devrait changer cette année. Placer son argent dans la pierre est toujours facilité par les dispositions de cette loi et permettre aux français moyens de réaliser un investissement locatif dans de bonnes conditions fiscales, et avec une certaine souplesse.

En plus, c’est tout bon pour la pénurie de logements, puisque grâce au dispositif Pinel, les promoteurs construisent, là où la loi Duflot avait ralenti les ardeurs de la plupart d’entre eux.

Les conditions

On passe rapidement dessus, celles-ci étant maintenant connues de tous ou presque. L’investissement d’abord. Il faut pouvoir garder son bien au moins 6 ans, et 12 ans pour profiter au maximum des avantages de la loi Pinel.

Pendant ce laps de temps, le logement doit être mis en location, sachant que la famille proche, enfants et parents peuvent aussi en profiter. En contrepartie, l’acheteur bénéficie d’une réduction d’impôts pouvant atteindre 21%, avec un montant de valeur plafonné à 300000 euros.

Pourquoi investir de cette façon là ?

Premièrement, pour les économies d’impôts. La rentabilité, si le logement est bien placé et se loue facilement est quand même appréciable et devrait rapporter pus que le livret A, tout en étant moins risqué qu’un placement en bourse. Encore faut-il ne pas se tromper sur le choix de l’emplacement.

Un bon indice : le rendement locatif par ville. On peut aussi choisir de faire la pari d’investir dans des zones qui ont du potentiel, mais qui sont encore mal exploitées. En cas de réussite, la culbute n’en sera que meilleure.

Les revenus vont donc être réguliers si le logement est loué, permettant de réduire le remboursement de l’emprunt pour ceux qui sont passés par un crédit. En plus de cela, il est possible de réaliser une belle plus value au moment de la revente, une fois la période de défiscalisation passée, pour ceux qui voudraient récupérer leur capital.

La LMNP

Dans la série du meilleur investissement défiscalisé, je voudrai la location meublée non professionnelle. Pour ne pas être considéré comme un marchand de sommeil, il ne faut pas que les loyers rapportent plus de 23000 € par an et qu’ils ne deviennent la ressource principale du foyer.

L’imposition des revenus se fait au choix sous le régime de la micro-entreprise (abattement forfaitaire) ou sous celui du réel. Choisir d’être imposé au réel nécessite de tenir une comptabilité sans failles. Cette alternative permet de déduire tous ses frais : enregistrement, intérêts du crédit, travaux.

Au niveau des taxes et impôts divers et variés comme la France sait si bien faire, il n’y a pas de TVA à payer sur les loyers, et ce qui est loué en LMNP n’est pas assujetti à l’impôt sur la fortune.

LMNP : quels risques ?

La formule est séduisante, c’est vrai, attractive même. Les ménages qui ont un peu d’argent de côté ou des capacités d’emprunts confortables y pense quand il s’agit d’investir. Acheter un studio pour le louer meublé dans une ville étudiante est tentant par exemple.

Attention toutefois, des risques existent si les contraintes ne sont pas bien respectées. C’est la raison pour laquelle certains particuliers ont choisi de passer par un cabinet comptable, car les règles à respecter sont complexes. Il ne s’agirait pas de payer des impôts en plus que ceux auxquels on devrait être normalement assujettis.

Ainsi, les revenus doivent être déclarés dans la case BIC de sa feuille d’impôt si on choisi le réel (ou micro si on penche vers l’autre solution). Ils ne doivent pas être confondus avec les revenus fonciers qui sont d’un point de vu fiscal beaucoup moins intéressants. Les charges, notamment, sont plus nombreuses à être prises en compte dans le cas d’un meublé.

Les erreurs à ne pas commettre

On vient de le voir : la case revenus fonciers est à proscrire, mais ce n’est pas la seule bourde à éviter. Quand on décide d’acheter pour louer en meublé, il ne faut pas le faire via une SCI. Son régime juridique est fiscal n’est pas compatible, où alors il faudra payer l’impôt sur les sociétés, ce qui réduira fortement les espérances de profit.

Concernant les amortissements, c’est là encore assez compliqué, surtout quant à la manière de les comptabiliser efficacement. En cas de contrôle fiscal, un petit tableau excel ne sera pas vraiment du goût des impôts. Il faut quand même un logiciel qui tienne la route pour ne pas se tromper sur les durées et les montants.

Loi Pinel et statut LMNP : le comparatif

La bataille fait rage entre les deux, et entre les deux mon coeur balance comme le dit la chanson. Quelles vont être les meilleures économies d’impôts ? C’est la question que se pose celui qui vaut investir dans la pierre quand il s’agit de ne pas y habiter (on ne parle pas ici de la résidence principale).

La loi Pinel d’abord

Rappelons qu’il va s’agir d’un bien neuf. Les nouveaux programmes immobiliers sont en principe assez chers par rapport à l’achat dans l’ancien. A surface égale, le budget devra donc être un peu plus important. Ensuite, pour ne pas faire une mauvaise affaire, il faut s’engager à louer pendant 6,9 ou 12 ans.

La taux de defiscalisation correspondra à cette durée, la plus longue s’avérant la plus économique, 63000 euros à économiser au mieux dans l’histoire. Attention toutefois : rappelez-vous que les niches fiscales sont plafonnées à 10000 euros par an, toutes niches confondues.

Au niveau des contraintes

Il y en a, et des sévères. Tous les programmes neufs ne peuvent pas bénéficier de ces avantages. Certaines, villes, certaines zones sont définies, les centres urbains étant généralement proscrits. Hors, ce qui est un peu excentré n’est pas toujours facile à louer. Rappelez vous qu’un logement vide ne rapporte rien, mais continu à coûter.

Si un programme neuf vous intéresse mais que vous ne savez pas si il entre dans le cadre de la loi PInel, rassurez vous : le promoteur l’écrira en gros sur son prospectus. Pour lui, c’est un argument commercial non négligeable.

Vous avez trouvé un locataire ? Bravo. Mais pouvez-vous lui louer votre appartement ? Je m’explique. Il faut deux choses : que le loyer ne dépasse pas celui qui est fixé dans le dispositif (inférieur de 20% au prix du marché) et que le locataire ne gagne pas plus que ce qu’indique la loi.

Ce sont donc les personnes à revenus modestes qui sont concernées. Serez-vous faire avec ce locataire, et acceptez qu’il n’est pas une situation financière solide ?

En définitive, les économies d’impôt sont conséquentes, mais il faut penser à en déduire la perte sur les loyers modérés, et les risques que peuvent occasionner pour le paiement des loyers un locataire qui n’a pas les reins solides, ou une situation qui n’est pas la meilleure pour s’assurer un 100% d’occupation.

La LMNP ensuite

La bonne nouvelle, c’est que dans ce cadre là, aucun plafond n’est fixé quant aux revenus du locataire où du montant du loyer qu’il devra vous payer (dans la limite du raisonnable bien sur).

En passant par le régime BIC, on peut faire 50% d’économies d’impôts sur les sommes touchées. Ainsi, si votre deux pièces vous a rapporté 5000 euros, vous ne serez imposé que sur 2500. Le régime réel, est lui a recommander quand beaucoup de travaux ont été faits dans l’appartement ou que les intérêts du crédit sont importants.

Important : vous pouvez aussi investir en meublé dans une résidence d’étudiants ou dans un EPHAD pour personnes âgées, ou dans un résidence de tourisme.

Bon à savoir : vous avez décidé de louer une partie de votre appartement ou de votre maison pour en faire une chambre d’hôtes ? C’est possible, et il n’y aura pas d’impôts à payer si ce que cela rapporte annuellement est inférieur à 760 euros. Dans le cas contraire, il faudra déclarer. Et si le meilleur produit de défiscalisation était celui-ci ?

Faut-il investir dans l’immobilier en 2018 ? Prévisions (chute des prix, taux de crédit au plus bas) et tendances

Investir dans l’immobilier locatif est une bonne idée en soi. Sauf que pour que cela devienne un placement rentable, il faut jouer sur deux tableaux : l’évolution des taux d’emprunt et la baisse des prix du marché.

Acheter un appartement pour le louer reste donc une histoire de crédit bon marché et de prix de la pierre pas trop élevé. Côté prévisions, il se dit que nous allons vers une chute de l’immobilier, c’est donc peut-être le bon moment. Sauf que les tendances ne sont pas les mêmes en fonction du bien et de sa localisation.

Investir pour louer : toujours une bonne idée ?

Soyons franc : nous sommes moins dans la ruée vers l’or qu’il y a quelques années. Mais il reste possible de faire de bonnes affaires, à condition de savoir bien acheter, où et comment.

Ne perdez jamais à l’esprit cette règle d’or : seul l’emplacement compte. Avoir une belle maison ne sert à rien si elle est en pleine campagne, dans l’optique d’une location bien sûr (la donne est différente quand on cherche à investir dans une résidence principale).

Une fois le bien repéré, il se peut qu’il bénéficie d’une chute des prix. Ce n’est pas encore la descente vertigineuse, la moyenne tourne autour de -1,5%, mais c’est déjà ça de gagné. Sachez négocier, les vendeurs sont souvent prêts à faire de belles remises, surtout s’ils ont besoin de liquidités et qu’ils ont un prêt relais sur le dos.

Ne vous reste plus qu’à emprunter. Si on conseille aux acheteurs de ces dernières années de renégocier leur crédit, ce n’est pas par hasard. Les taux n’ont jamais été aussi bas que maintenant. Ainsi, un prêt à 1,5% n’a plus rien d’exceptionnel. On peut toujours attendre que cela descende encore un peu, mais entre nous, la marge est maintenant infime.

Chaque cas est différend

Tout va dépendre de la composition de vos économies. En matière de finance, il ne faut pas placer tout son argent au même endroit. Ainsi, si vous avez déjà investi dans l’immobilier locatif, le secteur étant dans un petit creux, mieux vaut vous abstenir, et faire autre chose de vos sous.

En revanche, pour une première acquisition, l’idée est bonne et mérite d’être tentée. Commencez donc par un studio en centre-vile dans une métropole étudiante. C’est presque un coup sur si le bien est correct. La solution du meublé permet en plus de faire des économies d’impôt. Pour ceux que la fiscalité intéresse, il y a aussi l’EHPAD ou la résidence de tourisme.

Il faudra toutefois vous préparer à du long terme, on ne revend pas immédiatement après avoir acheter, ne serait-ce qu’à cause des frais d’agence et de notaire, qui peuvent être long à amortir. Raison pour laquelle les risques sont moindres dans les quartiers où il y a une forte demande. Car un logement vacant, quelques mois par an, et c’est toute la rentabilité de l’opération qui s’écroule.

Où investir en 2018 ?

Méfiez vous de Paris où la rentabilité n’est pas si bonne que cela, du fait des prix à l’achat, surtout qu’il vous faudra être prêt d’une bouche de métro. Certaines villes de province sont plus intéressantes au niveau du rendement car elles sont en pleine croissance et ne semblent pas connaître la crise. Il s’agit de Toulouse, de Nantes, de Rennes, qui ne cesse de se développer et qui compte 60000 étudiants (et qui connaît de se fait une vie nocturne et culturelle trépidante).

Reste qu’il faudra appliquer le juste prix mais la demande de locations est forte, même pour les grandes surfaces (qu’il est d’ailleurs possible de louer en co-location).

Pensez à la SCPI

C’est une autre façon d’investir dans l’immobilier locatif en 2017. Car la SCPI bénéficie d’excellents rendements, bien plus élevés que bien des placements en ce moment. Si la société de gestion est efficace, c’est du 5% brut par an, ce qui laisse rêveur, même quand on ne possède que quelques parts.

Car l’avantage est là : pas besoin d’avoir des centaines de milliers d’euros de côté ou de s’aplatir devant une banque, on peut commencer avec 10000 euros et racheter de sparts au fur et à mesure de ses gains et de ses bénéfices.

Privilégiez les SCPI qui gèrent des commerces, des parking et des immeubles de bureaux. L’immobilier d’entreprise est bien plu rentables que les SCPI qui n’ont que des locataires de particuliers. Le chiffre qui doit attirer votre attention lors de l’étude du dossier est celui du taux d’occupation. Il ne doit pas descendre sous les 90%, sinon c’est prendre beaucoup de risques. Même chose pour les gestionnaires.

Certains sont bons, d’autres sont de véritables boulets, et vous leur donnez les clés du bébé, donc méfiance. Même chose pour qui souhaiterait investir dans une résidence pour personnes âgées.

Les raisons qui poussent à acheter

Les prix du marché devraient chuter, voilà l’argument principal. C’est donc le moment de concrétiser, même si il faut attendre le bon créneau pour cela. Mais personne n’est devin et ne peut prédit jusqu’où ira la baisse.

Il faut dire qua sans avoir connu une bulle immobilière comme en Espagne, les prix dans les grandes villes françaises méritaient quand même d’être dégonflés tant ils avaient grimpés, Paris en tête.

A long terme, l’immobilier devrait continuer à descendre en pente douce, au moins jusqu’en 2020. Quant à savoir s’il vaut mieux choisir le neuf que l’ancien, le débat n’a plus lieu d’être, les transactions s’étant équilibrées entre les deux.

Côté financement, mieux vaut pousser la porte de sa banque que de puiser dans ses économies, même s’il vous faudra un apport personnel. Tous les clients ne seront pas logés à la même enseigne, et les jeunes actifs ont plus de chances que les autres de décrocher le meilleur taux.

L’évolution de la loi Pinel : une bonne nouvelle

On peut donc maintenant acheter, puis louer à ses enfants où à ses parents, en plus de l’incitation fiscal, car la défiscalisation est au coeur de cet investissement, à condition d’acheter dans le neuf, et dans des zones bien définies par avance.

Pour pouvoir louer à sa famille proche (si vos enfants ou vos parents ne sont pas sur votre feuille d’impôt), il faut tout de même que les bénéficiaires entrent dans les conditions de ressources fixées, celles ci dépendent du lieu du logement, ainsi que de la façon dont est composée la famille.

De même, il faudra appliquer un loyer qui entre dans la grille, qui change en fonction de la zone (il est normal de louer plus cher en région parisienne que dans les petites villes).

Du côté de la réduction d’impôt, là aussi il y a du changement, et ce n’est pas fait pour déplaire aux acheteurs. Le principe repose sur une plus grande souplesse du dispositif : plus on loue dans le temps, et plus la réduction sera importante, jusqu’à 21% sur 12 ans. Bien sûr, elle est plafonnée : le bien ne doit pas coûter plus de 300000 euros et 5500 euros du mètre.

Le rôle des banques

Elles ne sont pas là que pour prêter. Elles ont aussi un rôle de conseil et d’assistance. Elles peuvent aider les nouveaux acheteurs à boucler leur dossier de crédit. Surtout pour les primo-accédants qui bien souvent sont un peu perdus au moment de finaliser leur achat. La faute peut-être au prêt zéro qui a été complètement refondu : il faut acheter dans le neuf et ne pas gagner plus qu’une certaine somme mensuelle.

Il faut donc se rabattre sur les autres aides bancaires, encore faut-il les connaître. Car les banques ont aussi dans leurs besaces des petits crédits à taux très bas pour se démarquer de la concurrence.

Prêt à 0%, taux préférentiel, décote en fonction de l’âge… Il y en a presque pour tous. Caisse d’Epargne, Banque Postale, BNP, Crédit Mutuel, Banque Populaire, Crédit Agricole… Ne pas hésiter à pousser la porte de ces établissements (et des autres non cités dans cette liste) pour en savoir plus.

Et les taux ?

Les crédits immo vont rester bas, donc pas de précipitation, sauf à tomber sur l’affaire du siècle. Si vos parents avaient su qu’ils était possible d’emprunter à 1,30%, ils auraient attendu une génération avant d’acheter, car eux se sont bien fait pigeonner. Attention toutefois : les taux bas sont réservés aux durées courtes, 10 ans et moins. Pour les emprunts plus longs, même s’ils restent bon marché, ils seront un peu plus haut.

Et tant que les taux d’intérêts ne remontent pas, rien ne changera, ce qui profite au consommateur qui récupère du pouvoir d’achat. Quant aux banques, qui avaient du mal à desserrer les cordons de la bourse l’année dernière, elles semblent plus enclin à prêter cette année, profitons-en ! Mais comme toujours, il faudra montrer patte blanche : CDI, un apport personnel, un taux d’endettement très bas, et un reste à vivre conséquent.

Ne pas acheter et rester locataire

C’est aussi une solution. Car être propriétaire rend-il vraiment plus heureux ? Si on n’a pas les moyens, faut-il s’endetter pendant la moitié d’une vie ? Possédez de la pierre n’est pas une fin en soi. Donc pas de panique si pour vous ce ne sont que des cailloux, on peut le comprendre aussi.

Parmi les jeunes couples, il n’y en a pas tant que cela qui peuvent sauter le pas. La faute à la crise, au chômage, à l’épargne qui s’envole… Et ça ne les empêche pas d’être heureux, sans ne vivre que d’amour et d’eau fraîche pour cela. Et puis devoir de l’argent à une banque, ça fait mal dormir quand on a du mal avec l’échéance à venir.

Tout va dépendre de la personnalité de chacun, et de la relation qu’il entretient avec ses dettes. Un bel appartement ou une superbe maison ne remplaceront jamais un apéritif entre amis.

Le bon côté, quand on est propriétaire, c’est de pouvoir faire ce qu’on veut dans son logement : travaux dans la salle de bains, poser une belle cuisine…

Faut-il rester locataire ?

Beaucoup de français font ce choix. Difficile de les blâmer, et on bien loin de cette idée de jeter l’argent par les fenêtres quand on paie un loyer à son propriétaire. Car ce dernier doit lui même des intérêts à sa banque, et si les prix chutent, il perd une partie de son capital, ce qui ne l’exonère pas de payer l’impôt foncier et d’avoir réglé les frais de notaire lors de l’achat (qui ont augmentés).

Mais il pense à sa retraite, et même avec des petits revenus, il ne sera pas à la rue. Reste la délicate question de la liberté. Lequel en profite le plus ? Difficile de dire laquelle des deux situations est la plus enviable.

Investir ou non, telle est la question. Tout va dépendre de vos motivations. La conjoncture est bonne. Vous pouvez foncer, ou attendre encore, mais nul ne sait de quoi demain sera fait.