Placement défiscalisé: loi Pinel ou LMNP (comparatif) ?

Quand on est à la recherche d’un placement immobilier défiscalisé en France, on a plusieurs alternative, dont un achat qui bénéficie de la loi Pinel et la LMNP (location meublée non professionnelle). Mais de ces deux possibilités, quel placement financier offre le meilleur rendement ? LMNP vs. Pinel, le match est lancé, pour trouver le meilleur placement défiscalisé. A suivre, un comparatif des deux, avec leurs avantages et leurs inconvénients.


La loi Pinel


Faut-il investir dans l’immobilier ? C’est d’abord la première question à se poser, car ce sont avant tout les performances qui comptent.

La première bonne nouvelle, c’est que rien ne devrait changer cette année. Placer son argent dans la pierre est toujours facilité par les dispositions de cette loi et permettre aux français moyens de réaliser un investissement locatif dans de bonnes conditions fiscales, et avec une certaine souplesse.

En plus, c’est tout bon pour la pénurie de logements, puisque grâce au dispositif Pinel, les promoteurs construisent, là où la loi Duflot avait ralenti les ardeurs de la plupart d’entre eux.


Les conditions

On passe rapidement dessus, celles-ci étant maintenant connues de tous ou presque. L’investissement d’abord. Il faut pouvoir garder son bien au moins 6 ans, et 12 ans pour profiter au maximum des avantages de la loi Pinel.

Pendant ce laps de temps, le logement doit être mis en location, sachant que la famille proche, enfants et parents peuvent aussi en profiter. En contrepartie, l’acheteur bénéficie d’une réduction d’impôts pouvant atteindre 21%, avec un montant de valeur plafonné à 300000 euros.


Pourquoi investir de cette façon là ?

Premièrement, pour les économies d’impôts. La rentabilité, si le logement est bien placé et se loue facilement est quand même appréciable et devrait rapporter pus que le livret A, tout en étant moins risqué qu’un placement en bourse. Encore faut-il ne pas se tromper sur le choix de l’emplacement.

Un bon indice : le rendement locatif par ville. On peut aussi choisir de faire la pari d’investir dans des zones qui ont du potentiel, mais qui sont encore mal exploitées. En cas de réussite, la culbute n’en sera que meilleure.

Les revenus vont donc être réguliers si le logement est loué, permettant de réduire le remboursement de l’emprunt pour ceux qui sont passés par un crédit. En plus de cela, il est possible de réaliser une belle plus value au moment de la revente, une fois la période de défiscalisation passée, pour ceux qui voudraient récupérer leur capital.

La LMNP


Dans la série du meilleur investissement défiscalisé, je voudrai la location meublée non professionnelle. Pour ne pas être considéré comme un marchand de sommeil, il ne faut pas que les loyers rapportent plus de 23000 € par an et qu’ils ne deviennent la ressource principale du foyer.

L’imposition des revenus se fait au choix sous le régime de la micro-entreprise (abattement forfaitaire) ou sous celui du réel. Choisir d’être imposé au réel nécessite de tenir une comptabilité sans failles. Cette alternative permet de déduire tous ses frais : enregistrement, intérêts du crédit, travaux.

Au niveau des taxes et impôts divers et variés comme la France sait si bien faire, il n’y a pas de TVA à payer sur les loyers, et ce qui est loué en LMNP n’est pas assujetti à l’impôt sur la fortune.

LMNP : quels risques ?

La formule est séduisante, c’est vrai, attractive même. Les ménages qui ont un peu d’argent de côté ou des capacités d’emprunts confortables y pense quand il s’agit d’investir. Acheter un studio pour le louer meublé dans une ville étudiante est tentant par exemple.

Attention toutefois, des risques existent si les contraintes ne sont pas bien respectées. C’est la raison pour laquelle certains particuliers ont choisi de passer par un cabinet comptable, car les règles à respecter sont complexes. Il ne s’agirait pas de payer des impôts en plus que ceux auxquels on devrait être normalement assujettis.

Ainsi, les revenus doivent être déclarés dans la case BIC de sa feuille d’impôt si on choisi le réel (ou micro si on penche vers l’autre solution). Ils ne doivent pas être confondus avec les revenus fonciers qui sont d’un point de vu fiscal beaucoup moins intéressants. Les charges, notamment, sont plus nombreuses à être prises en compte dans le cas d’un meublé.

Les erreurs à ne pas commettre

On vient de le voir : la case revenus fonciers est à proscrire, mais ce n’est pas la seule bourde à éviter. Quand on décide d’acheter pour louer en meublé, il ne faut pas le faire via une SCI. Son régime juridique est fiscal n’est pas compatible, où alors il faudra payer l’impôt sur les sociétés, ce qui réduira fortement les espérances de profit.

Pinel 2016

Concernant les amortissements, c’est là encore assez compliqué, surtout quant à la manière de les comptabiliser efficacement. En cas de contrôle fiscal, un petit tableau excel ne sera pas vraiment du goût des impôts. Il faut quand même un logiciel qui tienne la route pour ne pas se tromper sur les durées et les montants.

Loi Pinel et statut LMNP : le comparatif


La bataille fait rage entre les deux, et entre les deux mon coeur balance comme le dit la chanson. Quelles vont être les meilleures économies d’impôts ? C’est la question que se pose celui qui vaut investir dans la pierre quand il s’agit de ne pas y habiter (on ne parle pas ici de la résidence principale).

La loi Pinel d’abord

Rappelons qu’il va s’agir d’un bien neuf. Les nouveaux programmes immobiliers sont en principe assez chers par rapport à l’achat dans l’ancien. A surface égale, le budget devra donc être un peu plus important. Ensuite, pour ne pas faire une mauvaise affaire, il faut s’engager à louer pendant 6,9 ou 12 ans.

La taux de defiscalisation correspondra à cette durée, la plus longue s’avérant la plus économique, 63000 euros à économiser au mieux dans l’histoire. Attention toutefois : rappelez-vous que les niches fiscales sont plafonnées à 10000 euros par an, toutes niches confondues.

Au niveau des contraintes

Il y en a, et des sévères. Tous les programmes neufs ne peuvent pas bénéficier de ces avantages. Certaines, villes, certaines zones sont définies, les centres urbains étant généralement proscrits. Hors, ce qui est un peu excentré n’est pas toujours facile à louer. Rappelez vous qu’un logement vide ne rapporte rien, mais continu à coûter.

Si un programme neuf vous intéresse mais que vous ne savez pas si il entre dans le cadre de la loi PInel, rassurez vous : le promoteur l’écrira en gros sur son prospectus. Pour lui, c’est un argument commercial non négligeable.

Placement défiscalisé

Vous avez trouvé un locataire ? Bravo. Mais pouvez-vous lui louer votre appartement ? Je m’explique. Il faut deux choses : que le loyer ne dépasse pas celui qui est fixé dans le dispositif (inférieur de 20% au prix du marché) et que le locataire ne gagne pas plus que ce qu’indique la loi.

Ce sont donc les personnes à revenus modestes qui sont concernées. Serez-vous faire avec ce locataire, et acceptez qu’il n’est pas une situation financière solide ?

En définitive, les économies d’impôt sont conséquentes, mais il faut penser à en déduire la perte sur les loyers modérés, et les risques que peuvent occasionner pour le paiement des loyers un locataire qui n’a pas les reins solides, ou une situation qui n’est pas la meilleure pour s’assurer un 100% d’occupation.

La LMNP ensuite

La bonne nouvelle, c’est que dans ce cadre là, aucun plafond n’est fixé quant aux revenus du locataire où du montant du loyer qu’il devra vous payer (dans la limite du raisonnable bien sur).

En passant par le régime BIC, on peut faire 50% d’économies d’impôts sur les sommes touchées. Ainsi, si votre deux pièces vous a rapporté 5000 euros, vous ne serez imposé que sur 2500. Le régime réel, est lui a recommander quand beaucoup de travaux ont été faits dans l’appartement ou que les intérêts du crédit sont importants.

Important : vous pouvez aussi investir en meublé dans une résidence d’étudiants ou dans un EPHAD pour personnes âgées, ou dans un résidence de tourisme.

Bon à savoir : vous avez décidé de louer une partie de votre appartement ou de votre maison pour en faire une chambre d’hôtes ? C’est possible, et il n’y aura pas d’impôts à payer si ce que cela rapporte annuellement est inférieur à 760 euros. Dans le cas contraire, il faudra déclarer. Et si le meilleur produit de défiscalisation était celui-ci ?