Faut-il investir dans l’immobilier en 2018 ? Prévisions (chute des prix, taux de crédit au plus bas) et tendances

Investir dans l’immobilier locatif est une bonne idée en soi. Sauf que pour que cela devienne un placement rentable, il faut jouer sur deux tableaux : l’évolution des taux d’emprunt et la baisse des prix du marché.

Acheter un appartement pour le louer reste donc une histoire de crédit bon marché et de prix de la pierre pas trop élevé. Côté prévisions, il se dit que nous allons vers une chute de l’immobilier, c’est donc peut-être le bon moment. Sauf que les tendances ne sont pas les mêmes en fonction du bien et de sa localisation.


Investir pour louer : toujours une bonne idée ?

Soyons franc : nous sommes moins dans la ruée vers l’or qu’il y a quelques années. Mais il reste possible de faire de bonnes affaires, à condition de savoir bien acheter, où et comment.

Ne perdez jamais à l’esprit cette règle d’or : seul l’emplacement compte. Avoir une belle maison ne sert à rien si elle est en pleine campagne, dans l’optique d’une location bien sûr (la donne est différente quand on cherche à investir dans une résidence principale).

Une fois le bien repéré, il se peut qu’il bénéficie d’une chute des prix. Ce n’est pas encore la descente vertigineuse, la moyenne tourne autour de -1,5%, mais c’est déjà ça de gagné. Sachez négocier, les vendeurs sont souvent prêts à faire de belles remises, surtout s’ils ont besoin de liquidités et qu’ils ont un prêt relais sur le dos.

Ne vous reste plus qu’à emprunter. Si on conseille aux acheteurs de ces dernières années de renégocier leur crédit, ce n’est pas par hasard. Les taux n’ont jamais été aussi bas que maintenant. Ainsi, un prêt à 1,5% n’a plus rien d’exceptionnel. On peut toujours attendre que cela descende encore un peu, mais entre nous, la marge est maintenant infime.


Chaque cas est différend

Tout va dépendre de la composition de vos économies. En matière de finance, il ne faut pas placer tout son argent au même endroit. Ainsi, si vous avez déjà investi dans l’immobilier locatif, le secteur étant dans un petit creux, mieux vaut vous abstenir, et faire autre chose de vos sous.

En revanche, pour une première acquisition, l’idée est bonne et mérite d’être tentée. Commencez donc par un studio en centre-vile dans une métropole étudiante. C’est presque un coup sur si le bien est correct. La solution du meublé permet en plus de faire des économies d’impôt. Pour ceux que la fiscalité intéresse, il y a aussi l’EHPAD ou la résidence de tourisme.

Il faudra toutefois vous préparer à du long terme, on ne revend pas immédiatement après avoir acheter, ne serait-ce qu’à cause des frais d’agence et de notaire, qui peuvent être long à amortir. Raison pour laquelle les risques sont moindres dans les quartiers où il y a une forte demande. Car un logement vacant, quelques mois par an, et c’est toute la rentabilité de l’opération qui s’écroule.


Où investir en 2018 ?

Méfiez vous de Paris où la rentabilité n’est pas si bonne que cela, du fait des prix à l’achat, surtout qu’il vous faudra être prêt d’une bouche de métro. Certaines villes de province sont plus intéressantes au niveau du rendement car elles sont en pleine croissance et ne semblent pas connaître la crise. Il s’agit de Toulouse, de Nantes, de Rennes, qui ne cesse de se développer et qui compte 60000 étudiants (et qui connaît de se fait une vie nocturne et culturelle trépidante).

Reste qu’il faudra appliquer le juste prix mais la demande de locations est forte, même pour les grandes surfaces (qu’il est d’ailleurs possible de louer en co-location).

Pensez à la SCPI

C’est une autre façon d’investir dans l’immobilier locatif en 2017. Car la SCPI bénéficie d’excellents rendements, bien plus élevés que bien des placements en ce moment. Si la société de gestion est efficace, c’est du 5% brut par an, ce qui laisse rêveur, même quand on ne possède que quelques parts.

Car l’avantage est là : pas besoin d’avoir des centaines de milliers d’euros de côté ou de s’aplatir devant une banque, on peut commencer avec 10000 euros et racheter de sparts au fur et à mesure de ses gains et de ses bénéfices.

SCPI 2016

Privilégiez les SCPI qui gèrent des commerces, des parking et des immeubles de bureaux. L’immobilier d’entreprise est bien plu rentables que les SCPI qui n’ont que des locataires de particuliers. Le chiffre qui doit attirer votre attention lors de l’étude du dossier est celui du taux d’occupation. Il ne doit pas descendre sous les 90%, sinon c’est prendre beaucoup de risques. Même chose pour les gestionnaires.

Certains sont bons, d’autres sont de véritables boulets, et vous leur donnez les clés du bébé, donc méfiance. Même chose pour qui souhaiterait investir dans une résidence pour personnes âgées.

Les raisons qui poussent à acheter

Les prix du marché devraient chuter, voilà l’argument principal. C’est donc le moment de concrétiser, même si il faut attendre le bon créneau pour cela. Mais personne n’est devin et ne peut prédit jusqu’où ira la baisse. 

Il faut dire qua sans avoir connu une bulle immobilière comme en Espagne, les prix dans les grandes villes françaises méritaient quand même d’être dégonflés tant ils avaient grimpés, Paris en tête.

A long terme, l’immobilier devrait continuer à descendre en pente douce, au moins jusqu’en 2020. Quant à savoir s’il vaut mieux choisir le neuf que l’ancien, le débat n’a plus lieu d’être, les transactions s’étant équilibrées entre les deux.

Côté financement, mieux vaut pousser la porte de sa banque que de puiser dans ses économies, même s’il vous faudra un apport personnel. Tous les clients ne seront pas logés à la même enseigne, et les jeunes actifs ont plus de chances que les autres de décrocher le meilleur taux.

L’évolution de la loi Pinel : une bonne nouvelle

On peut donc maintenant acheter, puis louer à ses enfants où à ses parents, en plus de l’incitation fiscal, car la défiscalisation est au coeur de cet investissement, à condition d’acheter dans le neuf, et dans des zones bien définies par avance.

Pour pouvoir louer à sa famille proche (si vos enfants ou vos parents ne sont pas sur votre feuille d’impôt), il faut tout de même que les bénéficiaires entrent dans les conditions de ressources fixées, celles ci dépendent du lieu du logement, ainsi que de la façon dont est composée la famille.

De même, il faudra appliquer un loyer qui entre dans la grille, qui change en fonction de la zone (il est normal de louer plus cher en région parisienne que dans les petites villes).

Du côté de la réduction d’impôt, là aussi il y a du changement, et ce n’est pas fait pour déplaire aux acheteurs. Le principe repose sur une plus grande souplesse du dispositif : plus on loue dans le temps, et plus la réduction sera importante, jusqu’à 21% sur 12 ans. Bien sûr, elle est plafonnée : le bien ne doit pas coûter plus de 300000 euros et 5500 euros du mètre.

Le rôle des banques

Elles ne sont pas là que pour prêter. Elles ont aussi un rôle de conseil et d’assistance. Elles peuvent aider les nouveaux acheteurs à boucler leur dossier de crédit. Surtout pour les primo-accédants qui bien souvent sont un peu perdus au moment de finaliser leur achat. La faute peut-être au prêt zéro qui a été complètement refondu : il faut acheter dans le neuf et ne pas gagner plus qu’une certaine somme mensuelle.

Il faut donc se rabattre sur les autres aides bancaires, encore faut-il les connaître. Car les banques ont aussi dans leurs besaces des petits crédits à taux très bas pour se démarquer de la concurrence.

Prêt à 0%, taux préférentiel, décote en fonction de l’âge… Il y en a presque pour tous. Caisse d’Epargne, Banque Postale, BNP, Crédit Mutuel, Banque Populaire, Crédit Agricole… Ne pas hésiter à pousser la porte de ces établissements (et des autres non cités dans cette liste) pour en savoir plus.

Et les taux ?

Les crédits immo vont rester bas, donc pas de précipitation, sauf à tomber sur l’affaire du siècle. Si vos parents avaient su qu’ils était possible d’emprunter à 1,30%, ils auraient attendu une génération avant d’acheter, car eux se sont bien fait pigeonner. Attention toutefois : les taux bas sont réservés aux durées courtes, 10 ans et moins. Pour les emprunts plus longs, même s’ils restent bon marché, ils seront un peu plus haut.

Et tant que les taux d’intérêts ne remontent pas, rien ne changera, ce qui profite au consommateur qui récupère du pouvoir d’achat. Quant aux banques, qui avaient du mal à desserrer les cordons de la bourse l’année dernière, elles semblent plus enclin à prêter cette année, profitons-en ! Mais comme toujours, il faudra montrer patte blanche : CDI, un apport personnel, un taux d’endettement très bas, et un reste à vivre conséquent.

Ne pas acheter et rester locataire

C’est aussi une solution. Car être propriétaire rend-il vraiment plus heureux ? Si on n’a pas les moyens, faut-il s’endetter pendant la moitié d’une vie ? Possédez de la pierre n’est pas une fin en soi. Donc pas de panique si pour vous ce ne sont que des cailloux, on peut le comprendre aussi.

Parmi les jeunes couples, il n’y en a pas tant que cela qui peuvent sauter le pas. La faute à la crise, au chômage, à l’épargne qui s’envole… Et ça ne les empêche pas d’être heureux, sans ne vivre que d’amour et d’eau fraîche pour cela. Et puis devoir de l’argent à une banque, ça fait mal dormir quand on a du mal avec l’échéance à venir.

Tout va dépendre de la personnalité de chacun, et de la relation qu’il entretient avec ses dettes. Un bel appartement ou une superbe maison ne remplaceront jamais un apéritif entre amis.

Le bon côté, quand on est propriétaire, c’est de pouvoir faire ce qu’on veut dans son logement : travaux dans la salle de bains, poser une belle cuisine…

Faut-il rester locataire ?

Beaucoup de français font ce choix. Difficile de les blâmer, et on bien loin de cette idée de jeter l’argent par les fenêtres quand on paie un loyer à son propriétaire. Car ce dernier doit lui même des intérêts à sa banque, et si les prix chutent, il perd une partie de son capital, ce qui ne l’exonère pas de payer l’impôt foncier et d’avoir réglé les frais de notaire lors de l’achat (qui ont augmentés).

Mais il pense à sa retraite, et même avec des petits revenus, il ne sera pas à la rue. Reste la délicate question de la liberté. Lequel en profite le plus ? Difficile de dire laquelle des deux situations est la plus enviable.

Investir ou non, telle est la question. Tout va dépendre de vos motivations. La conjoncture est bonne. Vous pouvez foncer, ou attendre encore, mais nul ne sait de quoi demain sera fait.