Rendement locatif par ville: où acheter pour rentabiliser son investissement immobilier ?

Quand on veut acheter pour louer mieux vaut ne pas se tromper au moment de choisir son bien. Pour trouver le meilleur rendement locatif en France, il faut placer son argent dans les bonnes agglomérations, le rapport locatif par ville passant parfois du simple au double.

Et les gagnantes ne sont pas toujours celles auxquelles on pense à première vue, car il faut prendre en compte le prix de la pierre, mais aussi les loyers qui y sont pratiqués, ainsi que la demande. Un appartement vide fera chuter le rendement annuel d’une façon vertigineuse. Alors, où faut-il investir ?


Faire le meilleur investissement immobilier


Et si on sortait un peu de Paris et de sa banlieue, là où les tarifs à l’achat sont juste exorbitants ? Car la rentabilité locative, ça se calcul, et cela doit être détaché de tout côté affectif. N’oubliez pas qu’il s’agit là d’un investissement. C’est une façon comme une autre de placer l’argent pour qu’il vous rapporte.

Car les objectifs d’un propriétaire sont doubles : toucher de bons loyers et faire une plus-value au moment de la revente. Hors, c’est ce dernier point qui pose des difficultés. Comment savoir si on a payé le bon prix ? D’autant plus qu’il faut prendre en compte l’impôt sur les plus-values qui augmente chaque année lui aussi. C’est donc sur le premier point qu’il faut se concentrer : le loyer.


Pourquoi acheter ?

D’abord pour se constituer un patrimoine, même si on a pas de quoi payer cash. L’idéal est quand même d’avoir un petit apport personnel.

Après, entre les réductions d’impôts et les loyers payés par les locataires, au final, vous ne payez qu’un gros tiers de la valeur de l’appartement. D’autant plus qu’avec un crédit à bon taux, vous avez une assurance en cas de pépin, votre famille et donc protéger (c’est l’assurance qui prendra le relai des mensualités).


Penser à long terme

N’ayez pas peur d’investir dans le temps. Ce n’est pas parce que vous achetez que vous ne pourrez pas le revendre au bout de quelques années. La loi Pinel vous oblige toutefois à le garder quelques années. Et si vous décidez de le conserver, c’est un bon placement pour la retraite, avec le complément de revenu qu’il générera.

Rappelez-vous que vous gagnerez beaucoup moins qu’en étant salarié, et pour gardez un niveau de vie à peu près égal, il faudra mettre en place ce genre de solution en amont. Sans oublier l’éventuelle plus-value en cas de revente.

Les villes les plus rentables pour louer son bien


Acheter en 2016Où trouver les meilleurs rendements locatifs ? Pour aller là où l’investissement est bon, il vous faudra faire une petite étude comparative entre les grandes villes de France.

Car à surface égale, un appartement ne rapporte pas la même chose à Toulouse et à Bordeaux, et il vous faut éviter à tout prix le mauvais placement, celui qui vous fera regretter d’y avoir mis vos économies, même si les taux d’emprunts sont très bas actuellement. Il vous faudra donc réussir à déterminer un prix moyen au mètre carré, tant à l’achat qu’à la location.


POUR APPROFONDIR : le meilleur investissement


Où faut-il investir dans l’immobilier ?

Quels sont les meilleurs ratios dans l’ancien d’après les données des notaires et des agents immobiliers ?

Citons pêle-mêle : Quimper, Montpellier, Rennes, Le Havre, Saint-Etienne, Grenoble, Dijon, Angers, Le Mans, Brest, Nîmes, Limoges, Clermont-Ferrand, Amiens, Besançon, Orléans, Mulhouse, Caen, Roubaix, Tourcoing, Avignon, Poitier, Pau, Béziers, Bourges, Colmar, Villeneuve-d’Ascq, Troyes, Lorient, Saint-Quentin, Montauban, Beauvais, Cholet, et Arles.

Les villes auxquelles on ne pense pas forcément

Les surprises viennent donc du Nord de la France, où on trouve des prix bas à l’achat et où les loyers sont haut. Qui aurait parier sur Roubaix et Tourcoing pour le meilleur ratio ?

Même chose pour Limoges. Bien sûr, tout dépendra de votre type de bien, mais cela peut déjà vous donner une idée. En tout cas, une chose est sûre, ce n’est pas en Ile-de-France que se font les meilleures affaires. Là, c’est pour les locataires que le deal est bon.

Pourquoi Roubaix et Tourcoing ?

Parce que la demande locative est forte, mais que les biens de standing ne sont pas si nombreux que cela. Hors, la région est dynamique, est beaucoup de cadres cherchent à se loger.

La proximité de la Belgique y est aussi pour beaucoup, ainsi que les prix pratiqués à Lille, qui commencent à être important, donc les gens se déplacent jusqu’à 30 minutes en transport, là où les loyers sont jusqu’à 1/3 moins chers.

La loi Pinel y est aussi pour beaucoup, car la plupart des programmes neufs qui se montent dans ces quartiers bénéficient des avantages fiscaux (Jusqu’à 18% de réduction sur 9 ans). Et le potentiel de plus-value est très important, bien plus qu’à Lille d’ailleurs.

Et Limoges ?

Les ventes sont en baisse, donc les prix chutent. C’est que comme partout ailleurs, il y a moins de primo-accédants en 2017. La faute à la fin du prêt à taux 0, entre autres choses, et la gourmandise des vendeurs qui ont vus trop grand. Résultat, les biens ont du mal à se vendre.

C’est donc dans ces périodes là qu’il faut acheter, car vous avez la possibilité de négocier et de faire une offre en dessous du prix annoncé : c’est prendre un peu de risques mais le jeu en vaut la chandelle, même si certains quartiers sont plus prisés que d’autres.

Le prix ?

Cependant, aucuns d’entre eux n’échappent à la règle, même le Roussillon et celui de Beaupeyrat. Il n’est pas rare d’y trouver de belles villas avec piscine à moins de 300000 euros.

Le mètre carré est en moyenne fixé à 1200 euros à Limoges. Pour un studio ou un F2, ce n’est donc pas un gros investissement. Idéal pour un étudiant qui cherche à se loger, et ils sont nombreux. Attention toutefois : beaucoup de programmes neufs ne trouvent pas preneurs, c’est vrai qu’ils ont poussés comme des champignons.


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Et Clermont-Ferrand ?

C’est une des rares villes où le prix du m2 augmente. Comptez 1700 euros dans l’ancien. Beaucoup de mutations viennent gonfler le vivier des locataires. Les cadres, comme partout ailleurs, recherchent le centre, c’est donc là qu’il faut investir.

Les jeunes actifs, faute de moyens, préfèrent la périphérie, d’autant plus qu’il y a le tramway qui passe un peu partout. Même les communes proches bénéficient de cette hausse. Qui aurait parié sur Chamalières il y a 10 ans ?

A éviter pour obtenir un bon rendement : Paris et ses environs


Et oui. De toutes les grandes villes, c’est là que le rendement est le moins bon. Il faut dire qu’à l’achat, c’est un peu démesuré quand même. On peine donc à atteindre les 4% dans la capitale, et les 3% en périphérie. Qui dit moins bien ?

Pas grand monde, d’autant plus qu’on constate une petite régression des loyers, pas une bonne nouvelle pour ceux qui ont achetés plein pot il y a 2 ans. L’exemple type est St-Ouen. Ceux qui pensaient avoir fait une bonne affaire en sont pour leurs frais.

De vieilles habitudes

Acheter à ParisLa règle qui était d’investir les yeux fermés en Ile-de-France a donc pris du plomb dans l’aile. Et même les communes stars comme Vincennes et St-Mandé souffrent, d’autant plus que rien n’y est encore abordable. Ce sont les vendeurs qui doivent faire grise mine.

Les agents immobiliers parisiens ont-ils mangé leur pain blanc ? Pas certain. Beaucoup pensent à une reprise, dans 3 ans, et quand elle arrivera, il faudra être placé, car prendre le train en marche coûtera encore plus cher.

Acheter pour louer: les pièges à éviter


Comme toujours et dans tous les placements, il y a des pièges. A vous de savoir les enjamber pur ne pas y tomber bêtement. N’investissez pas dans une ville que vous ne connaissez pas. Chaque quartier à ses spécificités, il faut donc savoir où on met les pieds. Y vivre un moment avant de se décider peut être une solution si on est pas du coin.

Dans tous les cas, optez pour un achat en centre ville, un appartement dans un quartier excentré se louera plus difficilement, et la vacance est l’ennemi juré de l’investissement locatif. Assurez vous aussi que les transports en communs soient suffisant. C’est une vrai valeur ajoutée.

Ne pas faire le mouton

Méfiez vous de la tendance. Elle est à prendre avec des pincettes, surtout en période d’incertitude économique. Faites toutes les agences pour avoir une idée précise des loyers pratiqués. Vous devez être dans la bonne fourchette. N’oubliez pas de prendre toutes vos infos auprès des professionnels, et faites vous aider par eux pour toutes les étapes de la transaction.

Notre conseil : n’oubliez pas les frais de notaire, qui viennent gonfler l’addition de 7,5%. Plus vous achetez cher, et plus ils seront élevés.


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