Acheter un appartement pour le louer: est-ce rentable ? (SCI, AirBnB, saisonnier, en étant locataire, à ses parents…)

Acheter dans un bien pour le louer, c’est un investissement de bon père de famille, à condition de ne pas investir dans n’importe quoi. La rentabilité d’un achat immobilier, s’il est judicieux, est supérieur aux livrets d’épargne et à l’assurance-vie.

Mais investir pour louer suppose de savoir où acheter et de trouver la bonne surface au bon endroit : un studio à Paris ne se louera pas de la même façon qu’un chalet dans les Alpes. Autre élément à prendre en compte : la défiscalisation, avec un gain qui se matérialisera dès sa prochaine déclaration d’impôts.


La rentabilité d’un studio à la montagne


Est-ce rentable d’acheter un studio pour le louer dans une station de sports d’hiver ? Car c’est quand même un achat bien particulier : toutes les stations ne se valent pas en terme de rendement et un bien qu’on n’arrive pas à louer pendant la saison peut vite devenir un gouffre financier, surtout que le prix d’un appartement à l’achat dans les stations à la mode suppose d’avoir les reins solides.

La montagne n’est pas bon marché, mais les prix sont stables, du fait de la rareté des terrains.

Se poser les bonnes questions

Quand on a quelques économies à investir, et donc un effet de levier pour faire un emprunt, il faut savoir raison garder et se poser les bonnes problématiques. L’investissement d’abord. Si c’est la rentabilité qui compte, il faut oublier l’idée d’avoir une petite résidence secondaire à la neige, même si rien n’exclut d’aller y passer une semaine de temps en temps hors saison. La façon d’acheter ensuite, et la fiscalité qui va en découler : Censi-Bouvard, LMNP…


Acheter en Censi-Bouvard

Investir dans une station de sports d’hiver permet de profiter de ce dispositif de défiscalisation en investissant dans une résidence de tourisme avec tous les services associés qu’il est possible d’attendre dans ce type de location. Dans ce cas là, ce n’est pas le propriétaire qui gère le bien et qui doit trouver lui même des locataires, mais un gérant avec qui on signe un bail commercial et avec qui on s’engage pour 9 ans au minimum.

Si on opte pour cette solution, on eut choisir de se faire reverser tous les loyers, ou bien d’y passer soi même quelques semaines. Attention à ne pas les multiplier, auquel cas la rentabilité du bien fondrait comme neige au soleil. Quand on investi de la sorte, si on veut aller skier, il vaut mieux louer ailleurs que de se tirer une balle dans le pied.


Le dispositif Censi-Bouvard

Il concerne les résidences neuves et meublées, et permet d’amortir son bien en profitant de certaines réductions fiscales : 11% de l’investissement en réduction d’impôts. Attention : le montant est limité et porte sur 300000 euros au maximum. Cerise sur le gâteau : la possibilité de récupérer la TVA. Quant à l’argent récolté sur les loyers, il faudra le déclarer normalement et il sera imposé tout aussi normalement.

Mais à côté de tous ces avantages, il y a aussi des risques (petits mais ils existent). En effet, le gestionnaire étant avant tout un commerçant, il peut si ses affaires vont mal faire faillite. Dans ce cas là, adieu les loyers pour le propriétaire et les avantages fiscaux ne seront plus garantis. Il faudra alors se mettre à la recherche d’un nouveau gestionnaire, mais cela peut prendre du temps.

Le loueur meublé non professionnel


Ce statut LMNP permet de dégager une bonne rentabilité (proche des 5%) si le bien est occupé correctement, c’est à dire avec un bon taux d’occupation. Attention à ne pas vous louper sur l’emplacement. Certaines stations ont quant même atteint des prix prohibitifs, qui ne permettent pas de dégager de bonnes plus values.

Acheter à Courchevel ça fait bien sur le CV, mais pour rentrer dans ses sous, c’est une autre histoire. Il y a des stations qui reçoivent du monde chaque hiver, et où il est encore possible de faire de bonnes affaire immobilières. Prenez de l’altitude, sachant que ce que le vacancier recherche avant tout, c’est de la neige ! 

Les stations qui sont trop basses sont plus soumises au réchauffement climatique que les autres. Mais il faut également penser au devenir du bien en été : certaines stations développent d’autres activités qui permettent de louer aussi à la belle saison.

Un petit plaisir qui peut s’avérer coûteux

Un pied à terre à la neige, c’est un rêve de gosse. Quand on veut se l’offrir, on se dit qu’en le louant quelques semaines par an, on va pouvoir limiter les frais et rembourser une partie de son crédit. C’est une idée qui tient la route en soi mais qui dans la réalité est soumise à de nombreux aléas.

D’abord le prix d’achat : au m2, on atteint des sommets, surtout dans les stations les plus prisées. Une bonne rentabilité locative suppose de fixer un loyer en fonction du prix d’achat, donc faites vos calculs.

location airbnb

L’autre grand problème des stations, c’est que le nombre de semaine où il est possible de louer est limité. Pas plus d’une vingtaine, et encore en visant large. Et si l’année est mauvaise en terme de neige, ce ratio s’écroule. Les prix étant élevé, les vacanciers ne réservent que s’ils sont certain d’avoir de la neige. Les banquiers vont être attentifs à tout cela, et vont donc limiter leur offre de prêt.

Si vous n’avez pas un apport confortable, ce n’est pas une bonne idée. La moyenne montagne, elle, va permettre de louer aussi l’été, mais moins bien l’hiver. Bref, entre les deux mon coeur balance comme le dit la chanson.

Acheter un appartement au bord de la mer


Celle-là même qu’on voit danser le long des golfs clairs. Pour le coup, c’est la résidence secondaire qu’on rêve tous (ou presque) d’acquérir un jour, sauf pour ceux qui n’aiment pas la plage.

Celle-ci va permettre, en plus, et si elle est bien gérée, de dégager des revenus locatifs conséquents (avec un bon emplacement, facilement accessible en train ou en avion). Enfin, dernier avantage, c’est celui du patrimoine. Ce type de bien vient le valoriser fortement.

La location saisonnière

Louer en saison, c’est tirer des revenus de son logement, mais aussi pouvoir l’occuper dans les périodes de calme plat. Reste à trouver le bien qui permettra de joindre l’utile à l’agréable, le tout sans se ruiner ou s’endetter sur 40 ans. Attention toutefois : cette forme de location saisonnière ne donne pas d’avantages fiscaux particuliers.

Pour la location, vous pouvez vous en occuper vous même, par le biais de petites annonces, de plus en plus à la mode ou bien passer par une agence immobilière.

Ce biais, plus traditionnel, permet de ne pas être sur place. Celui qui choisit de tout gérer lui même va devoir faire des aller-retours, mieux vaut donc ne pas habiter très loin de sa location, au risque de passer tous les gains dans les frais de déplacement.

Acheter à l’étranger


Les prix pratiqués font qu’on y pense. Certains pays, à la mode, offrent des tarifs très attractifs. C’est notamment le cas du Portugal. Il se dit un peu partout que c’est le bon moment pour y investir, particulièrement à Lisbonne, très prisée par les français.

Nous y sommes sur des taux de rentabilité beaucoup plus élevés qu’en France puisque les plus optimistes nous parlent même de 20%. Ce chiffre peut encore être atteint, car les prix, même s’ils ont augmentés, n’ont pas encore décollés. Et comme ils avaient fortement baissés et que le marché est en hausse, l’investissement idéal n’est qu’à une heure d’avion.

Pourquoi Lisbonne ?

Celui qui a déjà arpenté ses pavés le sait : la ville est charmante, pour un week-end, une semaine, un mois ou pour sa retraite. Car comme dans tout le pays, si on y passe la 1/2 de l’année, on ne paiera pas d’impôt sur le revenu.

La condition : percevoir une retraite française (ou d’ l’étranger) ou des revenus professionnels provenant d’en dehors des frontières du Portugal. C’est la raison pour laquelle, en plus de la douceur de vivre, on trouve beaucoup de retraités français qui se la coule douce en Algarve.

Est-ce difficile de louer au Portugal ?

Pas particulièrement, à condition de savoir s’y prendre avec Internet. On peut mettre son appartement sur AirBnB, mais il faut quelqu’un pour s’en occuper sur place. Les français sont nombreux à aller passer leurs vacances dans ce pays car il y a beaucoup de vols low-cost, ce qui laisse plus de budget pour se loger.

Reste à investir au bon endroit : une maison au bord de la mer ou un appartement au centre-ville, même s’il faut investir beaucoup plus qu’en périphérie.

Acheter pour louer à ses parents


La loi Pinel a ouvert des perspectives insoupçonnées, en faisant du passé table rase (et de la loi Duflot en particulier). En effet, il est maintenant possible de cumuler déductions fiscales et location de son appartement à ses enfants ou à ses parents. Plus besoin de choisir entre investir dans la pierre et loger sa famille (pas gratuitement). On peut faire d’une pierre deux coups, c’est le cas de le dire.

louer à ses parents

Pour en profiter, il faut que le logement neuf soit éligible au dispositif Pinel. Attention toutefois à bien veiller à ce que ce locataire un peu particulier soit traité comme un locataire lambda, au  niveau des paiements des loyers en tout cas. Vous voilà donc rassuré : ce n’est pas papa ou maman qui vont dégrader l’appartement, sauf à faire valser les assiettes en cas de scène de ménage mémorable.

Les spécificités de la loi Pinel

Pour bien comprendre les termes ascendant et descendant, il faut intégrer le fait qu’il doit s’agir d’un foyer fiscal différent du votre, autrement dit enfant ou parent ne doivent pas habiter sous le même toit. Le dispositif Pinel impose aussi un locataire avec des ressources spécifiques, qui ne doivent pas dépasser un certain plafond.

Même chose pour le loyer. Il doit être un peu en dessous des prix du marché et respecté une grille pré-établie, celui-ci dépendant d’ailleurs de la ville où se trouve le logement. Bref, ça à l’air d’une usine à gaz dit comme cela, mais s’y on prend le temps de comprendre cette loi, elle à l’air plus simple qu’il n’y parait.

Quant à l’avantage fiscal, il peut s’étaler sur 12 ans. Mais rien ne dit que cela va durer dans le temps, donc pour en profiter, c’est maintenant. Attention : si votre parent touche les APL, il se peut qu’il en perde le bénéfice.

Pensez aussi aux conséquences dans le temps, en cas de changement de locataire : la loi Alur impose de ne pas dépasser l’indice de la révision annuelle du loyer, en conséquence de quoi il ne sera pas possible de l’augmenter, ou alors de très peu.

Attention: prêt à taux 0, les règles changent !


Il a fait le bonheur des primo accédants. Mais le PTZ a subit quelques changements. En effet, puisqu’il s’agit d’un prêt à taux zéro pour accéder à la propriété, on se dit qu’on ne va pas avoir le droit d’acheter avec lui si l’intention est de louer par la suite, ce qui peut sembler logique.

Le principe veut donc qu’il faille l’avoir remboursé dans sa totalité avant de louer le bien acheté en partie grâce à lui. Mais il y a des exceptions, qui permettent quand même de tourner autour de cette règle. La première, c’est la mobilité pour son travail. Celle-ci doit être au delà des 50 kilomètres.

La deuxième, la séparation. Quand un couple se sépare, les biens immobiliers achetés en commun n’y résistent pas toujours. Autre motif : la mort d’un des acheteurs (si achat à 2), l’inscription à Pôle Emploi ou un gros problème physique comme l’invalidité.

Mais ces exceptions sont elles mêmes soumises à d’autres règles strictes quant au choix du locataire qui doit avoir des revenus sous un certain seuil (qui n’est pas le même à Paris et en Province). Les loyers, eux aussi, seront plafonnés, et il faut informer sa banque du changement d’affectation de l’appartement. Bref, vous l’avez compris : mieux vaut éviter de louer quand on achète avec un PTZ.

Rester locataire et investir dans l’immobilier


Etre locataire et propriétaire en même temps, c’est possible, surtout quand on a un loyer qui défit toute concurrence, dans le bon sens du terme. Posséder son logement principal n’est pas toujours la meilleure solution, surtout si on a un bon budget à placer.

Celle-ci suppose d’avoir une vision à moyen terme, et de la garder 7 ans pour ne pas payer d’impôts sur les plus-values. Et la rentabilité d’une résidence principale peut être longue. Plus elle est cher, et plus vous allez passer de temps à la rentabiliser.

Et puis il y a la mobilité. Ce monde fait qu’on a la bougeotte, pas le choix, surtout si on veut travailler. Acheter pour revendre, cela n’a pas de sens, à moins d’avoir fait une superbe affaire immobilière.

Et puis l’agrandissement de la famille : on achète en célibataire, on se met en couple, un enfant arrive, on déménage… Se constituer un patrimoine immobilier en restant locataire n’est donc pas une si mauvaise idée que cela.

Les banques, elles, adorent l’investissement locatif

Elles sont donc enclin à prêter plus facilement que pour l’achat de sa résidence principale. Reste que toutes les villes françaises n’ont pas la même espérance de rentabilité. Il y a des emplacements meilleurs que d’autres, et toute une stratégie à mettre en place pour convaincre votre banquier de saisir cette opportunité.

Et puis, il y a la defiscalisation, celle qui permet de louer en meublé, avec la loi Pinel ou un autre dispositif, et d’avoir le beurre et l’argent du beurre.

Acheter pour louer sur AirBnB


louer en rbnbPlus à la mode que cela, ça n’existe pas. Devant le succès du site, tous les propriétaires se pose la question : vaut-il mieux louer à la semaine qu’à l’année ?

Au niveau des rendements, cela n’a rien à voir, surtout quand on habite dans un secteur qui est très demandé par les touristes ou pour les déplacements professionnels. Il est même possible de louer à la nuit, même si cela demande la mise en place d’une logistique importante.

Mais l’hébergement de particulier à particulier ne fonctionne pas partout avec le même succès. Le logement doit être bien placé, bien équipé, et les photos sur le site d’AirBnB doivent être attractives car la concurrence fait rage tant il y a d’appartements qui se battent en duel dans toutes les villes de France et de Navarre.

A Paris par exemple, pour émerger du lot, il faut avoir des commentaires élogieux, et ceux-ci n’arriveront que de la part de gens ayant loués, c’est un peu le serpent qui se mort la queue.

Car il y a aussi la législation à prendre en compte. Celle-ci ne cesse d’évoluer devant la grogne des hôteliers qui voient leur part de marché grignotée de toutes parts. Si le bien est loué régulièrement, il faut le déclaré comme tel à la mairie, et payer les taxes de séjour. Respecter l légalité est parfois un long chemin de croix.

Les quartiers qui rapportent

Certains sont devenus riches avec la plateforme de location de particulier à particulier. Mais un 30 m2 dans le centre de Paris et en plein milieu de la Sarthe, ce n’est pas la même histoire. N’oubliez pas que pour louer avec succès, il faut des locataires !

Avant d’investir : les bons filons à connaitre


Il y a des petites pépites à connaître quand on veut investir dans l’immobilier, avec un rendement qui dépasse les 5% et qui peut même atteindre les 10%.

Car les loyers d’une simple location ont baissé, et on fait moins de profits qu’avant, c’est un fait, et quand les impôts ont pris leur part, il ne reste plus grand chose. C’est pourquoi il faut chasser les bonnes opportunités. Mais entre nous, c’est dans une optique de long terme que vous allez les trouver.


A lire aussi : investissements 2017.


Pour gagner de l’argent tout de suite, rien de tel qu’un logement déjà occupé. Pas la peine de se décarcasser pour trouver un locataire, il est déjà là, et il règle un loyer dont on connait le montant. Pratique pour faire son plan de trésorerie et son provisionnel de financement.

N’achetez que les logements avec des bons payeurs, car il sera difficile de le faire partir le jour où vous voudrez changer les choses. Dans la série des bons plans, on trouve aussi les biens avec des travaux pour les bricoleurs, ceux avec de gros travaux qui peuvent être subventionnés, les murs de commerce et de bureaux, les places de parking, et les biens situés au rez-de-chaussée accessibles aux handicapés très demandés par les professions libérales.

Comment calculer la rentabilité locative ?

Le meilleur pour la fin. Combien votre investissement va-t-il vous rapporter. Additionnez vos loyers, et comparez les au prix d’achat. Vous obtiendrez un pourcentage. C’est la rentabilité brut. Après, il faudra ajouter toutes les autres charges et les frais, c’est la rentabilité net. Et pour avoir une vision parfaite, il faudra soustraire les impôts et les frais de financement s’il y en a.

En SCI ou pas ?

Ce n’est pas un produit miracle, comme on tend trop souvent à nous le faire croire. Les limites d’exploitation de la SCI sont souvent liés à l’imposition, sachant qu’il faut louer son bien vide (location meublée pas possible en SCI) : ce qui exclu les étudiants et les touristes.

Pour conclure, acheter un appartement pour le louer est une démarche rentable, si elle est faite en toute connaissance de cause et de la bonne façon. Ne vous lancez jamais dans une acquisition de ce type sans avoir fait un plan de financement précis.