Prévisions: les taux immobiliers en 2018

Pour emprunter mieux vaut connaître les tendances. L’évolution des taux de crédit peut permettre de se décider à bon escient. Depuis quelques années déjà, on assiste à une baisse des taux d’intérêts. Mais qu’en sera-t-il dans quelques mois, les taux vont-ils remonter ?

En principe les banques devraient être sur la même longueur d’onde, qu’il s’agisse du CIC, de la Banque Postale, du Crédit Mutuel, de la BNP, du Crédit Agricole, de la Banque Populaire, de la Société Générale ou de la Caisse d’Epargne, pour ne citer que les plus importantes. La prévision des taux immobiliers n’est pas une science infaillible. Toutefois, certaines tendances sont acquises.


Les prix de l’immobilier vont continuer à baisser

Les agences parlent d’une seule voix quant au prix de la pierre. Il ne devrait pas remonter, pire, il devrait descendre progressivement pendant les 5 prochaines années. Les crédits vont-ils suivre cette tendance ?

Rien ne nous laisse penser le contraire, ce qui va donc permettre aux futurs propriétaires de faire une double bonne affaire. Reste à connaître le moment où le plancher sera atteint, pour ne pas le louper, mais là, il faut s’y entendre en boule de cristal. Rappelons que plus un emprunt est cours dans le temps, et meilleur sera le taux.


Un autre enjeu, et de taille, va être le politique des banques quant aux prêts

Ci ceux-ci chutent, ils sont de plus en plus difficiles à obtenir, même avec une bonne situation. Peu de profits donc 0 risque pour les organismes financiers. S’ils veulent attirer de nouveaux clients, et en particulier les jeunes couples d’actifs, ils vont devoir faire des efforts et lâcher du lest.

Pour les très bons dossiers, pas de souci : il est toujours possible pour eux de négocier, en particulier sur les frais de dossier et l’assurance.


Pourquoi l’heure de la hausse n’est pas encore venue ?

C’est d’abord une question d’inflation. Malgré tous les efforts des gouvernements et de la BCE, la conjoncture en Europe est morne, et les prix ne sont pas tirés vers le haut, ce qui explique aussi pourquoi les livrets offrent si peu de rendements.

La seule façon de changer la donne, c’est que la consommation reparte, et l’achat des pierres avec elle. Les banques le savent, et cela serait aussi dans leur intérêt, raison pour laquelle les prêts descendent encore un peu. Si retour de la croissance il y a (un jour), la tendance à ce niveau là pourrait s’inverser. Car le marché a besoin de redémarrer, c’est une grosse partie de notre économie qui est dans cette attente.

Et si la baisse s’intensifiait ?

Actuellement, nous sommes autour des 1,30% brut, on parlera des assurances plus tard. Les banques ont-elles les reins assez solides pour nous emmener sous les 1% ? Cela réduirait l’endettement des français, et c’est une bonne chose. La question reste de savoir si on va permettre aux primo-accédants d’emprunter, ce qui au vu des conditions demandées, leur est un peu compliqué, même avec deux salaires et des garanties financières.

C’est pourtant eux, de part leur nombre, qui font le marché. Sous les 2%, tout ce petit monde devrait quand même être bien boosté pour tenter d’en profiter.

Et payer son crédit moins cher, c’est avoir plus de sous à investir dans sa maison ou dans son appartement. On peut ainsi gagner quelques mètres carrés, ou se rapprocher du centre ville. De toutes les manières, il faut au moins être capable d’apporter 10% de la somme, en plus des frais de notaire pour être pris au sérieux par son banquier. Veilliez aussi à ce que votre taux d’endettement ne dépasse pas les 33% au risque de voir votre demande refusée.

Les arguments contre

Comme souvent, ils sont macro économique. Et tout le monde surveille du coin de l’oeil la Grèce et la Russie. Si les deux pays arrive à se stabiliser (pas pour les mêmes raisons) alors tout devrait aller pour le mieux dans le meilleur des mondes. Dans le cas contraire, personne ne sait comment vont réagir les marchés, en tout cas pas très bien. Mais comme le dit l’adage, nul ne sait ni le jour ni l’heure.

baisse des taux

Le mouvement des taux à la baisse devrait, par ailleurs, se poursuivre, encourageant le redémarrage du marché. La barre des 1 % pourrait être franchie dans les prochains mois, estime Meilleurtaux.com, qui met en avant « l’action récente de la Banque Centrale Européenne qui garantit aux banques un accès facilité et à bas coût aux liquidités ».

Si du côté des banques « les feux sont au vert », les incertitudes économiques et la précarité du marché de l’emploi pourraient toutefois peser sur les décisions des ménages.

Est-ce le moment d’acheter ?

Même si chacun est maître en son royaume, on serait tentés de dire oui, pour profiter des taux bas qui finiront bien un jour par remonter. On tempère toutefois cela par le fait que la pierre, elle, devrait continuer à coûter de moins en moins cher, et que les tarifs moyens de l’immobilier ne sont pas prêt de retourner dans une spirale ascendante. Neuf ou ancien : même combat.

Qu’elles sont les régions qui ont le plus baissée ? La Lorraine et le Languedoc-Roussillon, – 7%, la Picardie et le Poitou-Charentes, – 6%, l’Auvergne et Rhône-Alpes, -5%, sont les mauvais élèves. L’Ile de France, la région Centre, la Bourgogne, la Franche-Comté, l’Alsace et la Provence Alpes-Côte-d’Azur contienne la baisse à 2%.

Du côté de la Normandie, de la Bretagne, et de l’Aquitaine, on limite les dégâts autour de -1%. La seule région ou tout va pour le mieux reste le Limousin, avec un +3%, il faut dire que celle-ci était largement sous-évaluée.

A quel taux emprunter pour acheter à Paris ?

Quand on parle d’immobilier, on en revient toujours à Paris, qui cristallise les rêves de fortune. Même si pour une vie meilleure, il faudra repasser. La capitale reste déconnectée de la réalité, avec son marché propre.

Toutefois, en ce qui concerne le taux d’un crédit, la ville lumière suit la tendance, avec l’abaissement du barème. L’effort des banques est surtout fait sur les petits crédits et sur les durées courtes, là où le risque pour elles est le moins important.

faire racheter son prêt

L’idéal reste donc de pouvoir faire un prêt sur 10 ans, ce qui suppose d’avoir déjà un apport personnel important avant d’aller voir son conseiller pour monter un dossier. Actuellement, on peut obtenir du 1,45%. Ca laisse rêveur nos parents qui ont connu des taux les endettant pour une grande partie de leur vie active.

Les emprunteurs vont pouvoir renégocier leur prêt à la baisse

Et que se passe-t-il pour ceux qui ont déjà bouclé leur emprunt depuis un moment et qui voient le train leur filer sous le nez ? Une baisse aussi importante va leur permettre de renégocier, même si cela à un coût, ils devraient quand même en sortir gagnants à l’heure de faire le bilan.

Et il n’est plus nécessaire d’attendre d’avoir déjà remboursé pendant quelques années avant de le faire. La baisse est si massive qu’il est conseillé de ne pas attendre, même avant 1 an de remboursement. Bien sûr, tout va dépendre de la somme en jeu, mais pour les durées assez longues, l’économie peut être belle.

Comment se passe un rachat ?

Souvent, votre banque n’y a pas grand intérêt, et il ne faudra pas hésiter à aller voir un concurrent pour cela, même avec les pénalités prévues au contrat (il y aura toujours des frais de remboursement anticipé et des nouveaux frais de dossier).

De toute façon, vous pouvez vous servir des établissements voisins pour avoir des atouts de négociations avec votre conseiller. Pour qu’il s’aligne, il faudra quand même être un sacré bon client, car il le fera à perte, par rapport au taux où il a lui même emprunté au moment de la signature.

Attention, vous ne devez le faire que si tout va bien du côté professionnel, car il faudra à nouveau justifier de ses revenus. S’ils ont chuté, ne changez rien, et restez avec votre emprunt actuel.

Pour bien emprunter, les règles sont simples : il faut commencer par faire une étude de concurrence, en allant voir votre banquier historique avec déjà en main quelques propositions, pour voir s’il peut faire au moins aussi bien.

Ne pas se précipiter, et savoir que monter un dossier de crédit immobilier prend plusieurs mois, et que l’on peut s’arracher quelques cheveux au passage si les choses traînent trop et que le vendeur s’impatiente. Si les banques respectent en principe les délais, elles vont au bout de ceux-ci. Bonne chance à tous, bons achats et bonnes ventes !

Acheter en banlieue: où acheter autour de Paris et Lyon?

La banlieue n’est plus morose. Le prix au mètre carré de ses villes longtemps délaissées explose : infrastructures, nouvelle ligne de métro, métropole… Tous les prétextes sont bons pour investir dans la banlieue lyonnaise ou en Ile-de-France. Car le grand Paris en 2020, c’est demain.


Acheter en banlieue parisienne (Ile de France)


Investir en petite couronne parisienne est une solution quand on n’a pas les moyens d’acheter dans la capitale. La proche banlieue est facilement accessible en transports, et reste très demandée à la location.

Reste qu’il ne faut pas se tromper, banlieue chic ou non. Toutes les bonnes affaires apparentes ne sont pas bonnes à prendre, et nous vous recommandons de bien comparer les prix avant de vous lancer dans une acquisition. Important aussi : la revente. Dans tous les cas, privilégiez le centre-ville.


Où acheter une maison en Ile de France ?

Le grand Paris fait tourner bien des têtes. Les primo-accédants, et les investisseurs, cherchent les meilleurs opportunités d’achat, car dès que le Grand Paris Express sera terminé, les prix vont s’envoler. Toutes ces nouvelles gares vont donner beaucoup plus de valeur à la pierre. Chaque nouvelle station ouverte nous l’a montrée dans le passé.

Il y a donc des nouveaux logements qui vont se construire, beaucoup. Mais cela veux-t-il dire qu’il faille acheter à tout prix dans ces nouveaux quartiers ? Il est parfois plus intéressant de louer pour un particulier, surtout si le foncier augmente de trop, avant même de commencer sa recherche d’appartement.


Le classement des meilleures villes d’Ile de France pour acheter


Tout dépend l’horizon de chacun. Pour un achat maintenant, il faut privilégier les villes où les transports sont déjà là : Saint-Ouen et le quartier des docks et Issy-les-Moulineaux près de la gare RER. Attention toutefois, les prix sont déjà très élevés.

Pour un placement immobilier à moyen terme, c’est plutôt vers Gennevilliers et Champigny-sur-Marne qu’il faut se diriger, et plus généralement vers toutes les communes qui seront desservies par la ligne 15, comme Villiers-sur-Marne. A ne pas négliger aussi : Créteil et Villejuif autour de Gustave-Roussy.

Pour un placement à long terme, toutes les communes sur le trajet du super métro, terminé en 2014. Beaucoup d’étudiants sont prévus. Surement de l’argent à faire avec les petites surfaces.


POUR ALLER PLUS LOIN : où acheter en France pour avoir le meilleur rendement locatif ?


Les communes limitrophes de Paris

Tout ce qui est à proximité de la capitale va prendre de la valeur. Ces villes ont changé, et les logements y sont maintenant très recherchés : Vanves, Malakoff… On n’hésite plus à franchir le périphérique, et les prix de l’immobilier s’en ressentent.

Aujourd’hui, les étudiants, mais aussi les cadres n’ont plus peur de s’installer en banlieue, c’est même devenu la norme, tant Paris est inabordable. Dès qu’il y a un métro ou un RER à proximité, c’est la ruée, surtout pour les petites surfaces. Il y a moins d’offres que de demandes, même si la donne est différente selon les secteurs, Vanves étant par exemple moins cher qu’Issy-les-Moulineaux.


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Les villes où les prix ont monté


C’est surtout le cas en Province, poussées qu’elles sont par la dynamique locale : Bordeaux, Lille et Toulouse en tête, suivies de près par Nantes, Strasbourg et Lyon. En région parisienne, malgré les tarifs, les biens se vendent aussi très vite à Boulogne, Neuilly et Courbevoie et Versailles.

Certaines villes d’Ile-de-France sont ainsi plus dynamiques que d’autres en ce moment. C’est le cas de Saint-Germain-en-Laye dont la forêt proche attire, de Vincennes et de Boulogne, pour les mêmes raisons « vertes », de Montreuil pour ses prix et sa proximité de Paris, d’Evry, recherchée par les familles, et d’Argenteuil pour sa métamorphose récente.

Et celles où ils ont baissé

Paris, et surtout Marseille, font parties des mauvaises élèves, reste que ce n’est pas du tout dans les mêmes proportions.


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Acheter en banlieue Lyonnaise


Intéressons nous à l’autre grande ville française : Lyon. Très à la mode il y a quelques années, on en parle un peu moins maintenant, et pourtant. La capitale des Gaules, et les alentours de Lyon restent très prisés.

Où habiter à Lyon ?

Nous n’avons pas les mêmes besoins selon notre âge où la composition de notre famille. Certains privilégieront la campagne autour de la ville ou un petit village pour sa qualité de vie, pendant que d’autres privilégieront une ville à coté de Lyon pour son prix et sa proximité du travail.

Ainsi, les étudiants veulent plutôt vivre au centre-ville de Lyon, si leurs moyens (et ceux de leurs parents) le permettent. Ce sont ainsi des quartiers qui sont jeunes et vivants. Car vivre en ville, c’est aussi une question de moyens. Moins on a des sous et plus on s’éloigne du centre et de la ville.

Les riches et ceux qui sont à l’aise vivent ainsi dans l’Ouest lyonnais. Les autres, ceux qui galèrent, dans l’Est, où le taux de chômage est beaucoup plus important.

Où acheter autour de Lyon ?

Certaines villes promettent de belles plus-values, à condition de ne pas payer le mètre carré plus cher que sa valeur réelle. Ce sont ceux qui savent anticiper qui font toujours les meilleures affaires. Pour avoir du potentiel, elles doivent être bien desservies par les transports en commun pour rejoindre Lyon rapidement, et proche de la nature pour le calme et la qualité de vie.

Le mieux, pour ne payer trop cher, ce sont les villes où ces transports ne sont pas encore opérationnels, mais proches de l’être. Car les prix montent ensuite très vite. Si possible, ne pas se trouver à plus de 10 minutes à pied du métro ou du tramway.

Les secteurs où placer son argent

Ce qui n’avait pas la côte hier peut se transformer en un eldorado demain. C’est par exemple le cas de Vaulx-en-Velin, trop souvent victime de sa mauvaise réputation datant des émeutes. Mais elles ont 20 ans, et il est temps de tourner la page. Tout à changé : centre-ville rénové, arrivée du métro, et les projets des promoteurs se multiplient malgré la crise.

De l’autre côté du Rhône, on trouve Oullins. Si une ville a bien profité de l’arrivée du métro pour devenir à la mode, c’est elle : bientôt à 15mn de Lyon en métro. Il faut dire que socialement, elle compte beaucoup de gens modestes, et que grâce aux nouvelles infrastructures et réhabilitations en cours, la mixité sociale se profile à l’horizon.

Autres villes : Meyzieu et Décines (sur la route de LEA), Givors (rattrapage de prix en cours), Caluire (trolleybus à venir).

Une question de budget


Nous n’avons pas tous les mêmes valeurs, ni les mêmes sous dans notre porte-monnaie (plutôt sur le compte en banque ici). Tout le monde ne peut donc pas acheter au même endroit. Dans les valeurs sûres, comme Villeurbanne, le prix au mètre dans le neuf peut atteindre 4200 euros/m2 (20% de moins dans l’ancien). Le plus dure, finalement, c’est d’y trouver un bien à vendre !

Il y a des endroits un peu moins côtés, mais qui restent stables niveau prix, comme Genas, à 3 000 euros/m2 dans l’ancien. Les appartements se vendent bien, surtout dans les quartiers résidentiels.

Pour payer moins cher son appartement, il faut miser sur les endroits en devenir, ceu qui seront à la mode à moyen terme. A Vaulx-en-Velin par exemple, on peut facilement se loger pour 2000 euros/m2 (30% de plus dans le neuf).

Les petits villages près de Lyon

Ils méritent à être connus, surtout pour qui cherche à acheter dans la banlieue lyonnaise sans se ruiner. Les villages permettent de trouver des biens à vendre à bon prix. Et pour le même tarif : nature et chouettes paysages.

Deux pistes à explorer : Orliénas et Ruy-Monceau.

Voilà, c’est maintenant à vous de jouer que vous souhaitiez devenir un propriétaire (primo-accédant) ou que votre souhait soit d’acheter pour mettre votre bien en location.

Investissement SCPI: notre avis sur le boom de la pierre-papier (défiscalisation, Pinel, OCPI…)

Dans quoi investir pour gagner de l’argent ? Nous sommes tous à la recherche de la formule magique qui nous rendra millionnaires. Sauf que la magie n’a rien à voir là-dedans. C’est le rendement qui fera toute la différence. Et la tendance de l’immobilier c’est la SCPI. Les souscriptions explosent à la hausse, la pierre papier profitant d’une défiscalisation très attractive.


Qu’est ce que la pierre papier ?


Commençons par le début, en particulier pour les petits épargnants qui chercheraient à investir dans une SCPI. Littéralement, on entant par cet acronyme une société civile de placement immobilier. Ce n’est donc pas un bien qu’on achète, mais des titres, en passant par une société.

Investir dans l’immobilier de cette façon, c’est pouvoir le faire sans forcément être riche. Un appartement parisien à l’achat, c’est une fortune. 10% de ses parts, cela devient tout de suite plus accessible. Cette possibilité d’investir une petite somme fait son succès.


La SCPI : une façon de bien épargner pour sa retraite ?

Tout le monde y pense, même les trentenaires. En fait, dès qu’on commence à travailler, on se demande comment on va faire pour vivre une fois que cela s’arrêtera. C’est la raison pour laquelle il faut mettre de l’argent de côté assez tôt, nul ne pouvant prédire ce qu’il adviendra du régime général.

Epargner, c’est faire un effort. Il faut rogner sur certaines dépenses, partir moins loin en vacances… Mais gouverner c’est prévoir, et il faut savoir se constituer un capital quand l’âge de partir à la retraite arrivera. Et quoi de mieux que l’immobilier pour cela ?


Une autre façon d’acheter de la pierre

C’est la raison pour laquelle ça marche fort. L’immobilier a d’abord toujours été un placement refuge, et il faut en avoir dans son portefeuille. La pierre papier, elle, combine la valeur sûre avec des capacités d’investissement limitées. La sécurité est la même, pas la somme minimale à apporter.

Le fait d’avoir des parts dans une société implique de ne pas prendre tous les risques seuls, et plus il y de monde, plus ceux-ci sont dilués dans la masse. De la même façon, investir dans une grosse SCPI va permettre à la société d’acheter plus de biens, d’avoir donc plus e locataires et de pouvoir lisser les vacances et les éventuels défauts de paiement.

Un placement facile


En terme de facilité, ce n’est pas le livret A mais presque. Celui qui veut acheter une maison le sait : le processus est long. Avec la pierre-papier, c’est rapide, on n’a pas à chercher dans les petites annonces les bonnes affaires. Même chose pour la revente. Ca va vite, surtout si la société est cotée à la bourse.

Au niveau de la gestion, pas de prise de tête à avoir : tout est délégué. L’investisseur, lui, ne perçoit que les fruits de l’argent qu’il a placé, et compte sur une plus-value au moment de la revente de ses titres.


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Un placement de plus en plus populaire

scpi-2017Dans quoi investir avec 10000 euros ? Ceux qui ont un peu d’argent à placer, à cette hauteur ou au-dessus se pose toujours la question, surtout lors d’un changement de « millésime ». Et pour une fois que les particuliers ont la possibilité d’obtenir un bon rendement, c’est bon à prendre.

Pas besoin d’être un économiste réputé pour en voir les avantages : la SCPI ne prend pas beaucoup de temps (pas besoin de chercher la perle rare) et est plus sur que la bourse. Au niveau du rendement, on tourne autour des 5% hors frais de gestion. On est donc dans la même tranche qu’un revenu locatif, mais avec beaucoup moins d’investissement personnel.

Un revenu conséquent

Qui dit mieux en France ? Pas grand monde, et même l’assurance vie est à la traine par rapport à une société civile de placement immobilier avec ses 3% dans le meilleur des cas.

Reste qu’il va falloir choisir entre les différentes SCPI présentes sur le marché : entreprises, bureaux, commerces, EHPAD, habitations… Car en fonction, les avantages fiscaux ne sont pas les mêmes, les dernières permettant de profiter des largesses de la loi Pinel, ou de celles de la loi Malraux.

La SCPI Pinel


Elle est le placement idéal pour celui qui souhaite faire baisser l’impôt sur le revenu. Attention : il ne peut s’agir que d’investissement dans le neuf. Les réductions d’impôts vont entre 12 et 21% de la somme investie et sont étalées sur une période allant de 6 à 12 ans, le tout avec le plafonnement des niches fiscales : pas plus de 10 000 euros par an.

Investir dans une SCPI Pinel, c’est donc pouvoir bénéficier de tout cela, avec les avantages relatifs à la société. La combinaison des 2 permet de se diversifier sans prendre trop de risques.


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A partir de combien peut-on investir ?

Selon la SCPI choisie, il y a un montant d’apport minimum à respecter. Mais la plupart démarrent entre 5000 et 10000 euros la part. C’est suffisant pour démarrer. Après, à chacun de faire avec ses possibilités et ses objectifs.

Par rapport à un investissement locatif Pinel en tant que particulier, la SCPI aura également plus de marge de négociations pour les achats du fait de sa puissance financière.

SCPI ou OPCI ?


Là, les choses se compliquent un peu. Les subtilités de la pierre papier ne connaissent pas de limites. Bienvenu dans un monde qui génère plusieurs milliards d’euros de placements chaque année. Et dans la famille, on trouve les SCPI, mais aussi les OPCI : organisme de placement collectif en immobilier (ce sont d’ailleurs elles dont on va le plus parler en).

Mais que son coeur balance pour l’un ou l’autre, les performances restent excellentes, là où la bourse met en danger plus que de raison les capitaux qui lui sont confiés.


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Les différences

Si c’est le prix qui peut faire pencher la balance, sachez que la valeur de la part est à peu près la même. Ce n’est donc pas là-dessus que se fera la différence, même si il y a beaucoup plus de parts de SCPI à acheter sur le marché actuellement, car on peut les loger dans un compte titre, là où une OPCI ne peut faire partie que d’une assurance-vie.

La raison faisant aussi qu’il y ait peu d’OPCI, c’est leur composition. Celles-ci sont semblables, du fait de leur structure : immobilier + actions + obligations + placements monétaires + liquidités. Les SCPI, elles, sont diversifiées mais uniquement en immobilier.

Bon à savoir : en achetant à crédit ses titres de SCPI, on peut déduire des revenus de ses parts les intérêts de l’emprunt.

Investir pour défiscaliser


Les avantages fiscaux sont la madeleine de Proust de l’investisseur qui cherche à réduire ses impôts. C’est ce qu’on a vu un plus haut dans l’article avec des investissements faits sous le régime Pinel. Mais cela ne doit pas faire oublier le rendement, qui vient s’ajouter à ces avantages fiscaux.

La limite, par contre, se situe au niveau des 10000 euros venant limités les niches fiscales. Cela n’incite pas à investir plus que cela. C’est la raison pour laquelle les SCPI fiscales ne sont pas les plus répandues.


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Un mécanisme mal connu : le déficit foncier

deficit-foncierComment ça marche ? C’est une autre façon de réduire ses impôts, à condition d’opter pour le régime du réel. Idéal pour qui est fortement imposé : + de 30%. Plus il y aura de travaux, plus les charges seront importantes, et plus il y aura à déduire des loyers reçus.

Si l’immeuble ou l’appartement est entièrement à retaper, nul doute qu’il y aura un déficit à reporter sur plusieurs années (10 ans possibles), la limite étant fixée à 10000 euros. Il faudra toutefois se préparer à ne pas avoir de revenus, mais des charges. Toutefois, un bien réhabilité à beaucoup plus de valeur, sur le marché de la location, mais également à la revente.

La SCPI Malraux

Autre avantages fiscal, qui concerne les immeubles classés ou à portée historique des centre-villes français. L’idée est ici de pouvoir y faire les travaux nécessaires à moindre coût.

Un investissement pas à portée de toutes les bourses, à recommander surtout à ceux qui ont besoin d’une forte réduction d’impôts dispositif Malraux hors niches fiscales).

Si la réduction d’impôts sera immédiate (la première année), cela ne sera pas le cas des revenus, qui commenceront à tomber quand les travaux seront terminés. Le vrai gain arrivera lors de la plus-value à la revente, à condition que l’immeuble ait été « bien acheté » : à bon prix.

Emprunter pour acheter : la bonne idée ?


Même quand on penche pour une SCPI, on a pas toujours les fonds pour le faire. Mais ne dit-on pas qu’il vaut mieux investir avec de l’argent qui ne nous appartient pas ? Ainsi, il est également possible de faire un crédit immobilier pour acquérir des parts d’une SCPI, d’autant plus que les taux sont très bas en ce moment.

Acheter à crédit, c’est intéressant quand on mise sur une bonne rentabilité locative, de la même façon que le ferait un propriétaire particulier. Mais faire un emprunt, ça veut dire avoir des dettes à rembourser. Il ne faut donc pas se planter à la souscription.


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Ne pas faire n’importe quoi

A proscrire : les crédits à la consommation. Les taux sont très élevés par rapport à la rentabilité attendue, même en profitant des promotions. Les pires, ce sont les emprunts renouvelables.

Même chose pour les crédits appelés « in fine ». Pour ceux qui ne les connaissent pas encore, il s’agit de régler les intérêts pendant la durée du crédit, et le capital en fois la date de fin atteinte. L’avantage, c’est de ne pas avoir beaucoup à payer pendant des années. L’inconvénient, c’est de se retrouver au final avec une grosse somme à rembourser. Si les choses se sont mal passées, c’est la faillite assurée.

Comment convaincre son banquier ?

Les banques sont là pour faire des affaires. Si vous avez les moyens de rembourser (d’après le critère du banquier), il n’y a aucune raison pour qu’on vous refuse l’emprunt. De plus, les SCPI ont bonne presse, le rendement attendu fait partie de ce qu’il est possible de trouver de mieux sur le marché des placements.

De plus, les banquiers ne sont pas désintéressés dans l’histoire. Ils ont des produits à placer, et des assurances-vies à vendre, qui contiennent pour certaines un pourcentage de SCPI. C’est pour cela qu’il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence. Les conditions ne sont pas les mêmes dans toutes les banques.


POUR PLUS DE SECURITE : le meilleur placement bancaire


Est-ce le bon moment ?

Comme souvent, il faut choisir le meilleur point d’entrée, celui qui permettra de faire le plus de bénéfices. Savoir acheter malin n’est pas donné à tout le monde. Car le bon plan des SCPI ne date pas d’hier, et les prix ont grimpé ces dernières années sous l’influence du rapport entre le risque et le rendement. Aucun placement n’arrive au même pourcentage.

Toutefois, il faut bien avoir à l’esprit que les revenus locatifs sont en baisse, surtout dans les commerces et les immeubles de bureaux, du fait de la crise en grande partie. A l’opposé, les prix de la pierre, eux, ne baissent pas, surtout pour les biens les mieux placés. Et cerise sur le gâteau, les sociétés de gestion, attirées par l’appât du gain et par la demande, boostent les prix.

Voir loin et à long terme

Une des solutions consiste à l’heure actuelle à se tourner vers des SCPI qui investissent ailleurs dans l’union européenne, là où le marché immobilier n’est pas encore saturé, comme en Allemagne par exemple, ou en Espagne où la pierre redémarre fort après des années de souffrance.


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Enfin, c’est vers le long terme qu’il faut lorgner, et non plus vers des perspectives de gains à moyen terme. Les temps changent, il faut s’adapter aux nouvelles exigences du marché, le temps permettant de lisser les mésaventures éventuelles.

En définitive, c’est l’année ou jamais pour la pierre papier. Après, cela risque d’être un peu tard.

Investir en 2018: dernière année pour la loi Pinel !

Dans quoi investir ? Le meilleur placement immobilier à l’heure actuelle, c’est de profiter de la loi Pinel. Simplement, comme tous les dispositifs fiscaux avantageux, ses jours sont comptés. Pour placer 100000 euros ou plus, c’est donc maintenant qu’il faut se bouger.

Car le programme a déjà bénéficié d’une année de rallonge, et en principe, c’est la dernière. Rappelons que le dispositif est très avantageux pour les primo-accédants, ou pour ceux qui veulent investir dans l’immobilier locatif pour avoir une revenu complémentaire.


Investir dans l’immobilier


Cette année supplémentaire accordée à la loi Pinel va faire du bien et de nouveaux propriétaires heureux. Il faut dire que cette prolongation était attendu par de nombreux futurs propriétaires et par tous les professionnels du secteur. Car cette loi a fait du bien à la profession, aux investisseurs, aux jeunes voulant acheter et aux locataires. Elle a fonctionné à merveille là où la loi Duflot n’avait convaincu personne.

Et les logements neufs en avaient bien besoin pour continuer à se vendre. Et les français sont nombreux à ne pouvoir acheter un bien que grâce aux mesures d’incitations fiscales. Car les investisseurs sont toujours  intéressés par la pierre, mais ce sont les moyens financiers qui manquent. Quant au secteur, il emploie tellement de monde qu’il faut bien édicter des mesures pour continuer à le faire tourner.


Pinel versus Duflot : il n’y a pas de match

Là où la loi de l’ancienne ministre de la ville n’avait absolument rien apporté de concret, celle de son successeur à su convaincre les acheteurs en se montrant notamment beaucoup plus souple. L’idée est pourtant toujours la même : acheter un logement neuf dans une zone établie, le louer à un loyer modéré et profiter des incitations fiscales mises en place pour cela pour une durée allant de 6 à 12 ans et des économies d’impôts dans une fourchette de 12 à 21%.

Mais ce qu’on apprécie tout particulièrement dans le dispositif Pinel, c’est la possibilité de louer ce logement à ses enfants où à ses parents. Ascendants et descendants : c’est la véritable innovation de cette loi. Attention, ceux-ci doivent faire partie d’un autre foyer fiscal que le propriétaire pour que cela fonctionne.

Car acheter pour louer est un bon placement, pour préparer sa retraite par exemple. Le complément de revenu qui proviendra de se locataire pourra financer en partie l’emprunt immobilier et apporter un complément de revenu non négligeable le jour J, surtout avec la fin des revenus professionnels.


Les autres aides pour le logement

Le gouvernement ne ménage pas ses efforts pour permettre à un plus grand nombre de devenir propriétaire, et dans de bonnes conditions. Cela sera également le cas en 2017. Ainsi, pour tout ce qui concerne la rénovation énergétique, l’ANAH verse de grosses subventions permettant de financer en partie les travaux dont le but est d’économiser de l’énergie.

Les jeunes et les logements modestes peuvent encore continuer à bénéficier du PTZ. Certains achats, dans des quartiers difficiles voient aussi la TVA descendre à 5,5%. Les bailleurs sociaux ne sont pas oubliés. Un fonds leur donne des moyens importants pour continuer à construire des habitations à loyers modérés (HLM)

Explication du dispositif Pinel : pour défiscaliser 


Les possibilités de faire des économies d’impôts sont de moins en moins nombreuses. Ce dispositif est pratiquement la dernière chance, en tout cas sous ce gouvernement. Nul ne sait ce que nous réservera l’avenir, d’où l’intérêt de profiter des bonnes choses tant qu’elles sont encore là ! Et pour la loi Pinel, les retardataires ont donc encore un peu de temps pour se décider.

Mais cette réduction d’impôt est-elle valable ? On en a vu d’autres qui au final n’apportaient pas grand chose. Si elle est ici conséquente, il y a quand même de nombreuses conditions à remplir pour en bénéficier. D’abord le prix du logement : il ne doit pas coûter plus de 300000 euros.

Ensuite, il faut s’engager à le louer rapidement (dans l’année qui suit la fin de la construction), pour au moins 6 ans, et on ne pourra pas revenir dessus. La prorogation elle, est par contre possible.

Enfin le loyer. Il n’est pas possible de le fixer comme bon nous semble. Des plafonds sont édictés, en fonction de la zone géographique où se trouve le logement. Il faut les respecter, sinon on sort des cases. De plus, il n’est pas possible de mettre n’importe quel locataire entre ses murs. Il faut prendre en compte ses ressources au moment de la signature du bail, qui ne peuvent excéder un certain montant.

Si elles augmentent par la suite, tant mieux pour le locataire et le propriétaire, mais cela ne changera rien au montant du loyer jusqu’à la fin du contrat. En fait, pour les ressources, c’est la déclaration fiscale de l’année N-2 qu’il faut prendre en compte.


Autre dispositif fiscal : la loi Girardin (en outre-mer).


Les limites du dispositif Pinel

Ceux qui hésitent encore se posent des questions quant à l’intérêt réel du dispositif. D’abord, la zone d’achat. Ce sont des quartiers difficiles, des périphéries de ville, des programmes neufs pas forcément haut de gamme, bref des biens pas évidents à revendre.

Le loyer modéré et le locataire modeste peuvent aussi apporter leur lot de risques à prendre. Quant on s’apprête à mettre toutes ses économies dans ce genre de programme, on y réfléchie à 2 fois.

Et quid des SCPI ? Et bien quand on va acheter des parts d’une société civile immobilière, si elle investie dans des biens éligibles, le souscripteur bénéficiera de la même réduction d’impôts (enfin presque, à 95%).

Les footballeurs adorent le Pinel !


Bon, c’est le moment de se détendre un peu avec les us et coutumes de nos footeux préférés. La carrière de ces sportifs est courte, et même s’ils gagnent beaucoup d’argent pendant quelques années, une fois les crampons raccrochés, le robinet à pièces d’or se tarie, d’où la nécessité de ne pas se tromper au moment de faire des investissements pour la retraite (autour de 35 ans…).

Il n’est donc pas étonnant que la loi Pinel les intéresse fortement, d’autant plus qu’ils en profitent au passage pour économiser des impôts. Que celui qui n’a jamais pêché leur jette la première pierre.

argent des sportifs

La bonne nouvelle, c’est que ceux qui font ce genre de placement sont des gens sérieux, qui pensent à l’avenir. On pense trop souvent que les sportifs ne se soucient pas du lendemain, mais ils ne dépensent pas tous leur argent dans des grosses voitures de luxe rutilantes et dans les fêtes de la jet set. Les plus prévoyant le place dans l’immobilier, histoire de ne pas faire partie de la longue liste des footballeurs ruinés à la fin de leur carrière.

Il faut dire qu’ils ont les moyens de se payer les bons conseillers pour cela. Et Pinel (enfin la loi) est en odeur de sainteté auprès d’eux, en particulier pour la ristourne fiscale qui est possible d’obtenir.

C’est vrai que mises à part les quelques limites exposées un peu plus haut, il n’y a pas de grands risques à investir de la sorte. De plus, généralement, ils n’achètent pas avec leur argent, mais avec celui de la banque, les loyers servant à rembourser le ou les prêts.

Les autres investissements de nos sportifs préférés

Mais pour défiscaliser au top, il n’y a pas que la loi Pinel. Les maisons de retraite sont aussi un très bon plan, même si elles sont réservées aux grosses fortunes, le minimum à apporter étant élevé. Mais le jeu en vaut la chandelle : les rentes sont défiscalisés, et ce jusqu’à son dernier souffle.

Bon soyons franc : on parle ici des « petits » footballeurs. Les stars ont d’autres chats à fouetter qu’un rendement à 5%. Pinel n’est pas assez glamour ni strass et paillettes pour eux. Pour les stars, ce sont restaurants, boites de nuits, hôtels et bars à la mode.

Les taux immobiliers au plus bas : c’est le moment d’acheter !


Qui aurait cru que les taux continueraient à baisser, pour atteindre presque le plancher ? En Norvège, ceux qui ont emprunter il y a quelques années à taux variable ont maintenant des remboursements négatifs. C’est donc la banque qui leur doit de l’argent chaque mois : on marche sur la tête, ce monde est devenu fou.

taux immobilier 2017

On bat donc des records à la baisse, même en France. La barre des 2% n’est déjà plus qu’un lointain souvenir. Si à l’heure actuelle une banque vous propose plus (hors assurance), allez voir ailleurs si l’herbe est plus verte.

Bon à savoir : l’assurance vient augmenter les mensualités, mais jusqu’à preuve du contraire, elle est toujours obligatoire. Là encore, observez bien le taux qui vous est proposé, surtout si vous la souscrivez auprès de la banque prêteuse. Il a tendance à augmenter pour venir compenser le manque à gagner du crédit principal.

Pourquoi les taux sont-ils si bas ?

Leur calcul est un peu complexe, mais grosso modo, les crédits immo sont indexés sur les obligations d’état à 10 ans. Et le taux de celles-ci est bas voire négatif.

La disparité des dossiers : tout le monde peut-il emprunter aux mêmes conditions ?

Et non, cela serait trop facile, trop beau et trop juste. Mais ce n’est pas le monde dans lequel nous vivons. Pour bénéficier des meilleurs taux, il y a 3 conditions à respecter : bien gagner sa vie, avoir un apport personnel conséquent et emprunter sur une courte durée (15 ans tout au plus, même si 10 ans c’est mieux). Mais en quelques mois, le taux d’emprunt moyen a baissé de 0,20%. Incroyable mais vrai.

Ne pas acheter à crédit si on en a les moyens est donc une erreur. Surtout pour les jeunes couples actifs, c’est primo-accédant qui avaient jusqu’à maintenant peu de moyens.

C’est quand même une façon de se mettre le pied à l’étrier. Et rien ne dit que cela va durer. S’il y a des projets qui doivent se concrétiser, c’est maintenant (enfin cela reste un conseil à prendre ou à laisser, n’y voir rien d’autre). En plus, il y a les PTZ, la TVA à 5,5% pour la rénovation énergétique, les aides diverses et variées : bref le package est tout bon en ce moment.

Les bons dossiers, hors assurance, peuvent même espérer un taux de 1,15% hors assurance sur 10 ans. Ensuite, plus la durée augmente, et plus le taux grimpe. Comme d’habitude : ce sont les plus riches qui vont le mieux s’en sortir.

Pour économiser encore plus


economie assuranceLes emprunteurs ne le savent pas tous, mais même à posteriori il est possible de faire des économies sur son crédit immobilier. Commençons par l’assurance. Un emprunteur, dans l’année 1 an qui suit son emprunt à la possibilité de changer d’assurance et d’aller en souscrire une ailleurs que celle de sa banque.

On peut aussi le faire avant la signature de l’offre du prêt, mais officieusement, c’est quand même du donnant donnant. Et l’assurance n’est pas anodine : plus l’emprunt est long à rembourser et plus celle-ci va coûter de l’argent. En renégociant son taux ailleurs, ce sont des milliers d’euros qu’il est possible d’économiser.

Et puisqu’on parle de renégocier, sachez que c’est aussi possible pour son prêt immobilier, surtout pour ceux qui ont été souscrit avec un taux largement supérieur et pour lesquels il reste encore plusieurs années de remboursement. Mais pour que l’opération soit rentable, il faut bien faire ses calculs, car il y a des frais de sortie importants à régler au moment de faire racheter son prêt.

Où fait-on les meilleures affaires ?

De toute façon, pour arriver à tirer le meilleur des banques, il faudra les mettre en concurrence. Toutefois, selon la région où on fait son emprunt, les conditions seront plus ou moins meilleures. Ainsi, c’est dans l’Ouest que les taux battent des records, mais cela ne surprendra personne.

Pour infos, c’est aussi le coin de France où il fait bon vivre. Pour acheter à Rennes et à Nantes, il y a de nombreuses opportunités. Même chose pour Toulouse et Bordeaux.

Alors on se pose la question : jusqu’où les banques vont-elles descendre ? Car malgré les bons taux, elles manquent encore de nouveaux clients, raison pour laquelle elles multiplient les offres, surtout pour les profils attractifs. Et il n’y a pas de raison pour que cela s’arrête.

Pays où investir en 2018: l’Indonésie (Bali et Jakarta) !

Où investir dans l’immobilier dans le monde ? Si vous avez un projet d’achat dans un pays étranger, pourquoi ne pas choisir l’Indonésie ? L’archipel à bien des attraits à offrir aux européens en mal d’exotisme et de soleil. Investir à Bali dans une villa permet de profiter de la douceur de vivre de l’île, et de pouvoir la louer à de riches touristes une partie de l’année. Même chose s’il s’agit d’acheter un appartement de luxe à Jakarta.

Mais est-ce rentable ? Comme toujours quand il s’agit de placer son argent dans la pierre, il ne faut pas acheter n’importe quoi et à n’importe quel prix.


La croissance indonésienne impressionne


Investir en Indonésie c’est profiter d’une croissance qui avance comme un cheval au galop. Que la vieille Europe vous semblera loin… Nous ne sommes pas loin la bas des 6%, qui peut en dire autant au sein de l’union européenne ?

Car le pays consomme beaucoup ce qu’il produit, et n’est donc pas tributaire de ses exportations, contrairement à ses voisins. Ses sols sont riches. Il y a du pétrole et du gaz, et du caoutchouc plein ses forêts. Quant au niveau de vie, il augmente : salaires en hausse, infrastructures de plus en plus nombreuses, constructions de logements de qualité, investissements étrangers en hausse de 20% chaque année…

Mais il y a encore des affaires à y faire avant que le pays n’explose à la hausse. Investir dans l’immobilier à Bali n’a jamais été aussi tendance.


Les arguments contre

Bon, tout n’est pas rose, comme partout. D’abord la corruption, extrêmement développée, qu’il faudra apprendre à gérer, surtout si on ne parle pas la langue. La bureaucratie ensuite qui rend toute transaction immobilière difficile (mais pas impossible).

Les entreprises s’installent de plus en plus en Indonésie


Les entrepreneurs vont là où il y a de la croissance et de l’argent. Pour les entreprises qui trouvent que la Chine est trop chère, c’est là-bas qu’il faut être. Car il y a beaucoup de main d’oeuvre à des coûts qui restent intéressant.

Bon, il y a aussi le climat, ce qui ne gâche rien. Investir en Indonésie, c’est cumuler les avantages. D’autant plus que pour le coup, le choc de simplification voulu dans le pays pour les entreprises étrangères à fonctionner.

Les délais et la paperasse sont raccourcis, et les zones franches et les exonérations fiscales se démultiplient. Apple ne s’y ait pas trompé. Certains chefs d’états en fonction sous nos contrées devraient en prendre de la graine.


Les Français aussi débarquent

Qui a dit que les français étaient frileux ? Même si c’est loin, il y a quand même un sacré marché à prendre, avec une émergence de la classe moyenne comme dans tous les pays en voie de développement : Danone, Michelin, Loréal, GDF, les grands groupes font la queue maintenant.

Il était temps, les entreprises étrangères ayant senti le filon depuis un bon moment déjà, même si comme partout, la crise peut frapper à tout moment, avec plus ou moins de rudesse.


VOUS VOULEZ ACHETER ? louer des appartements: est ce rentable ?


L’immobilier de luxe à Jakarta

L’augmentation des prix est le revers de la médaille. Mais chaque année, ils prennent entre 10 et 30%. Pour les biens d’exceptions à Jakarta, c’est de la folie. Et plus l’appartement est de qualité, plus l’augmentation est importante. L’Indonésie multiplie les millionnaires comme d’autres le pain.

En ce moment, si tout se passe bien, les perspectives de plus values sont ahurissantes, mais c’est dans le haut de gamme qu’il faut aller, car les immeubles « en carton » poussent eux aussi comme des champignons. La bulle immobilière à ce rythme là n’est jamais trop loin. Méfiance donc quand même.

Le marché de l’immobilier à Bali explose


villa d eluxe à baliLes français adorent Bali. On ne peut pas se promener sur l’île sans entendre le doux accent d’un compatriote, son guide à la main. Mais il faut aller voir Ubud et Lovina Beach d’un peu plus près pour comprendre d’où vient ce succès. Les français n’y vont pas pour le surf, mais pour sa végétation luxuriante et pour la gentillesse de ses habitants.

Les promoteurs ont saisi tout cela, et ils sont un bon paquet maintenant à proposer de construire la maison de vos rêves. La villa est livrée clé en mains. Pour des matériaux de qualité, il faudra mettre le prix. Mais pour le projet fou de s’expatrier, le jeu en vaut la chandelle, car avec un peu d’argent, la vie y est idyllique (sans parler des grands restaurants étoilés qui s’y sont implantés).

Quel budget ?

Pour bien vivre, comptez un budget d’au moins 1500 euros par mois et par personne. A ce prix là, vous ne mettrez plus jamais la main à la pâte..

Si l’achat est fait pour louer, les rendements locatifs suivent la courbe, et sont donc élevés. Là encore, la demande est importante, toute l’année, et elle vient du monde entier. Cette source de revenu supplémentaire peut permettre de financer vos quelques mois dans l’année sur place.

Comment acheter ?


Dans tous les cas, il faut passer par un notaire. Comptez 4% du montant de la facture totale. Sachez qu’il y a 2 formules quand on est propriétaire : pour un temps déterminé (jusqu’à 50 ans) et sans limite de temps.

Selon l’option choisie, les frais et impôts seront différents. En tant qu’étranger mieux vaut opter pour le leasehold. Le transfert de propriété perpétuel est réservé aux indonésiens. Il faudra alors passer par un nominé. A déconseiller.

Bali petit paradis. Oui, sauf qu’à trop construire des villas luxueuses dans les rizières, il se pourrait que les touristes aillent voir ailleurs. Il faut donc trouver un juste milieu, et des taux d’emprunts intéressants.