Investissement SCPI: notre avis sur le boom de la pierre-papier (défiscalisation, Pinel, OCPI…)

Dans quoi investir pour gagner de l’argent ? Nous sommes tous à la recherche de la formule magique qui nous rendra millionnaires. Sauf que la magie n’a rien à voir là-dedans. C’est le rendement qui fera toute la différence. Et la tendance de l’immobilier c’est la SCPI. Les souscriptions explosent à la hausse, la pierre papier profitant d’une défiscalisation très attractive.


Qu’est ce que la pierre papier ?


Commençons par le début, en particulier pour les petits épargnants qui chercheraient à investir dans une SCPI. Littéralement, on entant par cet acronyme une société civile de placement immobilier. Ce n’est donc pas un bien qu’on achète, mais des titres, en passant par une société.

Investir dans l’immobilier de cette façon, c’est pouvoir le faire sans forcément être riche. Un appartement parisien à l’achat, c’est une fortune. 10% de ses parts, cela devient tout de suite plus accessible. Cette possibilité d’investir une petite somme fait son succès.


La SCPI : une façon de bien épargner pour sa retraite ?

Tout le monde y pense, même les trentenaires. En fait, dès qu’on commence à travailler, on se demande comment on va faire pour vivre une fois que cela s’arrêtera. C’est la raison pour laquelle il faut mettre de l’argent de côté assez tôt, nul ne pouvant prédire ce qu’il adviendra du régime général.

Epargner, c’est faire un effort. Il faut rogner sur certaines dépenses, partir moins loin en vacances… Mais gouverner c’est prévoir, et il faut savoir se constituer un capital quand l’âge de partir à la retraite arrivera. Et quoi de mieux que l’immobilier pour cela ?


Une autre façon d’acheter de la pierre

C’est la raison pour laquelle ça marche fort. L’immobilier a d’abord toujours été un placement refuge, et il faut en avoir dans son portefeuille. La pierre papier, elle, combine la valeur sûre avec des capacités d’investissement limitées. La sécurité est la même, pas la somme minimale à apporter.

Le fait d’avoir des parts dans une société implique de ne pas prendre tous les risques seuls, et plus il y de monde, plus ceux-ci sont dilués dans la masse. De la même façon, investir dans une grosse SCPI va permettre à la société d’acheter plus de biens, d’avoir donc plus e locataires et de pouvoir lisser les vacances et les éventuels défauts de paiement.

Un placement facile


En terme de facilité, ce n’est pas le livret A mais presque. Celui qui veut acheter une maison le sait : le processus est long. Avec la pierre-papier, c’est rapide, on n’a pas à chercher dans les petites annonces les bonnes affaires. Même chose pour la revente. Ca va vite, surtout si la société est cotée à la bourse.

Au niveau de la gestion, pas de prise de tête à avoir : tout est délégué. L’investisseur, lui, ne perçoit que les fruits de l’argent qu’il a placé, et compte sur une plus-value au moment de la revente de ses titres.


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Un placement de plus en plus populaire

scpi-2017Dans quoi investir avec 10000 euros ? Ceux qui ont un peu d’argent à placer, à cette hauteur ou au-dessus se pose toujours la question, surtout lors d’un changement de « millésime ». Et pour une fois que les particuliers ont la possibilité d’obtenir un bon rendement, c’est bon à prendre.

Pas besoin d’être un économiste réputé pour en voir les avantages : la SCPI ne prend pas beaucoup de temps (pas besoin de chercher la perle rare) et est plus sur que la bourse. Au niveau du rendement, on tourne autour des 5% hors frais de gestion. On est donc dans la même tranche qu’un revenu locatif, mais avec beaucoup moins d’investissement personnel.

Un revenu conséquent

Qui dit mieux en France ? Pas grand monde, et même l’assurance vie est à la traine par rapport à une société civile de placement immobilier avec ses 3% dans le meilleur des cas.

Reste qu’il va falloir choisir entre les différentes SCPI présentes sur le marché : entreprises, bureaux, commerces, EHPAD, habitations… Car en fonction, les avantages fiscaux ne sont pas les mêmes, les dernières permettant de profiter des largesses de la loi Pinel, ou de celles de la loi Malraux.

La SCPI Pinel


Elle est le placement idéal pour celui qui souhaite faire baisser l’impôt sur le revenu. Attention : il ne peut s’agir que d’investissement dans le neuf. Les réductions d’impôts vont entre 12 et 21% de la somme investie et sont étalées sur une période allant de 6 à 12 ans, le tout avec le plafonnement des niches fiscales : pas plus de 10 000 euros par an.

Investir dans une SCPI Pinel, c’est donc pouvoir bénéficier de tout cela, avec les avantages relatifs à la société. La combinaison des 2 permet de se diversifier sans prendre trop de risques.


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A partir de combien peut-on investir ?

Selon la SCPI choisie, il y a un montant d’apport minimum à respecter. Mais la plupart démarrent entre 5000 et 10000 euros la part. C’est suffisant pour démarrer. Après, à chacun de faire avec ses possibilités et ses objectifs.

Par rapport à un investissement locatif Pinel en tant que particulier, la SCPI aura également plus de marge de négociations pour les achats du fait de sa puissance financière.

SCPI ou OPCI ?


Là, les choses se compliquent un peu. Les subtilités de la pierre papier ne connaissent pas de limites. Bienvenu dans un monde qui génère plusieurs milliards d’euros de placements chaque année. Et dans la famille, on trouve les SCPI, mais aussi les OPCI : organisme de placement collectif en immobilier (ce sont d’ailleurs elles dont on va le plus parler en).

Mais que son coeur balance pour l’un ou l’autre, les performances restent excellentes, là où la bourse met en danger plus que de raison les capitaux qui lui sont confiés.


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Les différences

Si c’est le prix qui peut faire pencher la balance, sachez que la valeur de la part est à peu près la même. Ce n’est donc pas là-dessus que se fera la différence, même si il y a beaucoup plus de parts de SCPI à acheter sur le marché actuellement, car on peut les loger dans un compte titre, là où une OPCI ne peut faire partie que d’une assurance-vie.

La raison faisant aussi qu’il y ait peu d’OPCI, c’est leur composition. Celles-ci sont semblables, du fait de leur structure : immobilier + actions + obligations + placements monétaires + liquidités. Les SCPI, elles, sont diversifiées mais uniquement en immobilier.

Bon à savoir : en achetant à crédit ses titres de SCPI, on peut déduire des revenus de ses parts les intérêts de l’emprunt.

Investir pour défiscaliser


Les avantages fiscaux sont la madeleine de Proust de l’investisseur qui cherche à réduire ses impôts. C’est ce qu’on a vu un plus haut dans l’article avec des investissements faits sous le régime Pinel. Mais cela ne doit pas faire oublier le rendement, qui vient s’ajouter à ces avantages fiscaux.

La limite, par contre, se situe au niveau des 10000 euros venant limités les niches fiscales. Cela n’incite pas à investir plus que cela. C’est la raison pour laquelle les SCPI fiscales ne sont pas les plus répandues.


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Un mécanisme mal connu : le déficit foncier

deficit-foncierComment ça marche ? C’est une autre façon de réduire ses impôts, à condition d’opter pour le régime du réel. Idéal pour qui est fortement imposé : + de 30%. Plus il y aura de travaux, plus les charges seront importantes, et plus il y aura à déduire des loyers reçus.

Si l’immeuble ou l’appartement est entièrement à retaper, nul doute qu’il y aura un déficit à reporter sur plusieurs années (10 ans possibles), la limite étant fixée à 10000 euros. Il faudra toutefois se préparer à ne pas avoir de revenus, mais des charges. Toutefois, un bien réhabilité à beaucoup plus de valeur, sur le marché de la location, mais également à la revente.

La SCPI Malraux

Autre avantages fiscal, qui concerne les immeubles classés ou à portée historique des centre-villes français. L’idée est ici de pouvoir y faire les travaux nécessaires à moindre coût.

Un investissement pas à portée de toutes les bourses, à recommander surtout à ceux qui ont besoin d’une forte réduction d’impôts dispositif Malraux hors niches fiscales).

Si la réduction d’impôts sera immédiate (la première année), cela ne sera pas le cas des revenus, qui commenceront à tomber quand les travaux seront terminés. Le vrai gain arrivera lors de la plus-value à la revente, à condition que l’immeuble ait été « bien acheté » : à bon prix.

Emprunter pour acheter : la bonne idée ?


Même quand on penche pour une SCPI, on a pas toujours les fonds pour le faire. Mais ne dit-on pas qu’il vaut mieux investir avec de l’argent qui ne nous appartient pas ? Ainsi, il est également possible de faire un crédit immobilier pour acquérir des parts d’une SCPI, d’autant plus que les taux sont très bas en ce moment.

Acheter à crédit, c’est intéressant quand on mise sur une bonne rentabilité locative, de la même façon que le ferait un propriétaire particulier. Mais faire un emprunt, ça veut dire avoir des dettes à rembourser. Il ne faut donc pas se planter à la souscription.


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Ne pas faire n’importe quoi

A proscrire : les crédits à la consommation. Les taux sont très élevés par rapport à la rentabilité attendue, même en profitant des promotions. Les pires, ce sont les emprunts renouvelables.

Même chose pour les crédits appelés « in fine ». Pour ceux qui ne les connaissent pas encore, il s’agit de régler les intérêts pendant la durée du crédit, et le capital en fois la date de fin atteinte. L’avantage, c’est de ne pas avoir beaucoup à payer pendant des années. L’inconvénient, c’est de se retrouver au final avec une grosse somme à rembourser. Si les choses se sont mal passées, c’est la faillite assurée.

Comment convaincre son banquier ?

Les banques sont là pour faire des affaires. Si vous avez les moyens de rembourser (d’après le critère du banquier), il n’y a aucune raison pour qu’on vous refuse l’emprunt. De plus, les SCPI ont bonne presse, le rendement attendu fait partie de ce qu’il est possible de trouver de mieux sur le marché des placements.

De plus, les banquiers ne sont pas désintéressés dans l’histoire. Ils ont des produits à placer, et des assurances-vies à vendre, qui contiennent pour certaines un pourcentage de SCPI. C’est pour cela qu’il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence. Les conditions ne sont pas les mêmes dans toutes les banques.


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Est-ce le bon moment ?

Comme souvent, il faut choisir le meilleur point d’entrée, celui qui permettra de faire le plus de bénéfices. Savoir acheter malin n’est pas donné à tout le monde. Car le bon plan des SCPI ne date pas d’hier, et les prix ont grimpé ces dernières années sous l’influence du rapport entre le risque et le rendement. Aucun placement n’arrive au même pourcentage.

Toutefois, il faut bien avoir à l’esprit que les revenus locatifs sont en baisse, surtout dans les commerces et les immeubles de bureaux, du fait de la crise en grande partie. A l’opposé, les prix de la pierre, eux, ne baissent pas, surtout pour les biens les mieux placés. Et cerise sur le gâteau, les sociétés de gestion, attirées par l’appât du gain et par la demande, boostent les prix.

Voir loin et à long terme

Une des solutions consiste à l’heure actuelle à se tourner vers des SCPI qui investissent ailleurs dans l’union européenne, là où le marché immobilier n’est pas encore saturé, comme en Allemagne par exemple, ou en Espagne où la pierre redémarre fort après des années de souffrance.


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Enfin, c’est vers le long terme qu’il faut lorgner, et non plus vers des perspectives de gains à moyen terme. Les temps changent, il faut s’adapter aux nouvelles exigences du marché, le temps permettant de lisser les mésaventures éventuelles.

En définitive, c’est l’année ou jamais pour la pierre papier. Après, cela risque d’être un peu tard.