Dans quoi investir ? Le meilleur placement immobilier à l’heure actuelle, c’est de profiter de la loi Pinel. Simplement, comme tous les dispositifs fiscaux avantageux, ses jours sont comptés. Pour placer 100000 euros ou plus, c’est donc maintenant qu’il faut se bouger.
Car le programme a déjà bénéficié d’une année de rallonge, et en principe, c’est la dernière. Rappelons que le dispositif est très avantageux pour les primo-accédants, ou pour ceux qui veulent investir dans l’immobilier locatif pour avoir une revenu complémentaire.
Investir dans l’immobilier
Cette année supplémentaire accordée à la loi Pinel va faire du bien et de nouveaux propriétaires heureux. Il faut dire que cette prolongation était attendu par de nombreux futurs propriétaires et par tous les professionnels du secteur. Car cette loi a fait du bien à la profession, aux investisseurs, aux jeunes voulant acheter et aux locataires. Elle a fonctionné à merveille là où la loi Duflot n’avait convaincu personne.
Et les logements neufs en avaient bien besoin pour continuer à se vendre. Et les français sont nombreux à ne pouvoir acheter un bien que grâce aux mesures d’incitations fiscales. Car les investisseurs sont toujours intéressés par la pierre, mais ce sont les moyens financiers qui manquent. Quant au secteur, il emploie tellement de monde qu’il faut bien édicter des mesures pour continuer à le faire tourner.
Pinel versus Duflot : il n’y a pas de match
Là où la loi de l’ancienne ministre de la ville n’avait absolument rien apporté de concret, celle de son successeur à su convaincre les acheteurs en se montrant notamment beaucoup plus souple. L’idée est pourtant toujours la même : acheter un logement neuf dans une zone établie, le louer à un loyer modéré et profiter des incitations fiscales mises en place pour cela pour une durée allant de 6 à 12 ans et des économies d’impôts dans une fourchette de 12 à 21%.
Mais ce qu’on apprécie tout particulièrement dans le dispositif Pinel, c’est la possibilité de louer ce logement à ses enfants où à ses parents. Ascendants et descendants : c’est la véritable innovation de cette loi. Attention, ceux-ci doivent faire partie d’un autre foyer fiscal que le propriétaire pour que cela fonctionne.
Car acheter pour louer est un bon placement, pour préparer sa retraite par exemple. Le complément de revenu qui proviendra de se locataire pourra financer en partie l’emprunt immobilier et apporter un complément de revenu non négligeable le jour J, surtout avec la fin des revenus professionnels.
Les autres aides pour le logement
Le gouvernement ne ménage pas ses efforts pour permettre à un plus grand nombre de devenir propriétaire, et dans de bonnes conditions. Cela sera également le cas en 2017. Ainsi, pour tout ce qui concerne la rénovation énergétique, l’ANAH verse de grosses subventions permettant de financer en partie les travaux dont le but est d’économiser de l’énergie.
Les jeunes et les logements modestes peuvent encore continuer à bénéficier du PTZ. Certains achats, dans des quartiers difficiles voient aussi la TVA descendre à 5,5%. Les bailleurs sociaux ne sont pas oubliés. Un fonds leur donne des moyens importants pour continuer à construire des habitations à loyers modérés (HLM)
Explication du dispositif Pinel : pour défiscaliser
Les possibilités de faire des économies d’impôts sont de moins en moins nombreuses. Ce dispositif est pratiquement la dernière chance, en tout cas sous ce gouvernement. Nul ne sait ce que nous réservera l’avenir, d’où l’intérêt de profiter des bonnes choses tant qu’elles sont encore là ! Et pour la loi Pinel, les retardataires ont donc encore un peu de temps pour se décider.
Mais cette réduction d’impôt est-elle valable ? On en a vu d’autres qui au final n’apportaient pas grand chose. Si elle est ici conséquente, il y a quand même de nombreuses conditions à remplir pour en bénéficier. D’abord le prix du logement : il ne doit pas coûter plus de 300000 euros.
Ensuite, il faut s’engager à le louer rapidement (dans l’année qui suit la fin de la construction), pour au moins 6 ans, et on ne pourra pas revenir dessus. La prorogation elle, est par contre possible.
Enfin le loyer. Il n’est pas possible de le fixer comme bon nous semble. Des plafonds sont édictés, en fonction de la zone géographique où se trouve le logement. Il faut les respecter, sinon on sort des cases. De plus, il n’est pas possible de mettre n’importe quel locataire entre ses murs. Il faut prendre en compte ses ressources au moment de la signature du bail, qui ne peuvent excéder un certain montant.
Si elles augmentent par la suite, tant mieux pour le locataire et le propriétaire, mais cela ne changera rien au montant du loyer jusqu’à la fin du contrat. En fait, pour les ressources, c’est la déclaration fiscale de l’année N-2 qu’il faut prendre en compte.
Autre dispositif fiscal : la loi Girardin (en outre-mer).
Les limites du dispositif Pinel
Ceux qui hésitent encore se posent des questions quant à l’intérêt réel du dispositif. D’abord, la zone d’achat. Ce sont des quartiers difficiles, des périphéries de ville, des programmes neufs pas forcément haut de gamme, bref des biens pas évidents à revendre.
Le loyer modéré et le locataire modeste peuvent aussi apporter leur lot de risques à prendre. Quant on s’apprête à mettre toutes ses économies dans ce genre de programme, on y réfléchie à 2 fois.
Et quid des SCPI ? Et bien quand on va acheter des parts d’une société civile immobilière, si elle investie dans des biens éligibles, le souscripteur bénéficiera de la même réduction d’impôts (enfin presque, à 95%).
Les footballeurs adorent le Pinel !
Bon, c’est le moment de se détendre un peu avec les us et coutumes de nos footeux préférés. La carrière de ces sportifs est courte, et même s’ils gagnent beaucoup d’argent pendant quelques années, une fois les crampons raccrochés, le robinet à pièces d’or se tarie, d’où la nécessité de ne pas se tromper au moment de faire des investissements pour la retraite (autour de 35 ans…).
Il n’est donc pas étonnant que la loi Pinel les intéresse fortement, d’autant plus qu’ils en profitent au passage pour économiser des impôts. Que celui qui n’a jamais pêché leur jette la première pierre.
La bonne nouvelle, c’est que ceux qui font ce genre de placement sont des gens sérieux, qui pensent à l’avenir. On pense trop souvent que les sportifs ne se soucient pas du lendemain, mais ils ne dépensent pas tous leur argent dans des grosses voitures de luxe rutilantes et dans les fêtes de la jet set. Les plus prévoyant le place dans l’immobilier, histoire de ne pas faire partie de la longue liste des footballeurs ruinés à la fin de leur carrière.
Il faut dire qu’ils ont les moyens de se payer les bons conseillers pour cela. Et Pinel (enfin la loi) est en odeur de sainteté auprès d’eux, en particulier pour la ristourne fiscale qui est possible d’obtenir.
C’est vrai que mises à part les quelques limites exposées un peu plus haut, il n’y a pas de grands risques à investir de la sorte. De plus, généralement, ils n’achètent pas avec leur argent, mais avec celui de la banque, les loyers servant à rembourser le ou les prêts.
Les autres investissements de nos sportifs préférés
Mais pour défiscaliser au top, il n’y a pas que la loi Pinel. Les maisons de retraite sont aussi un très bon plan, même si elles sont réservées aux grosses fortunes, le minimum à apporter étant élevé. Mais le jeu en vaut la chandelle : les rentes sont défiscalisés, et ce jusqu’à son dernier souffle.
Bon soyons franc : on parle ici des « petits » footballeurs. Les stars ont d’autres chats à fouetter qu’un rendement à 5%. Pinel n’est pas assez glamour ni strass et paillettes pour eux. Pour les stars, ce sont restaurants, boites de nuits, hôtels et bars à la mode.
Les taux immobiliers au plus bas : c’est le moment d’acheter !
Qui aurait cru que les taux continueraient à baisser, pour atteindre presque le plancher ? En Norvège, ceux qui ont emprunter il y a quelques années à taux variable ont maintenant des remboursements négatifs. C’est donc la banque qui leur doit de l’argent chaque mois : on marche sur la tête, ce monde est devenu fou.
On bat donc des records à la baisse, même en France. La barre des 2% n’est déjà plus qu’un lointain souvenir. Si à l’heure actuelle une banque vous propose plus (hors assurance), allez voir ailleurs si l’herbe est plus verte.
Bon à savoir : l’assurance vient augmenter les mensualités, mais jusqu’à preuve du contraire, elle est toujours obligatoire. Là encore, observez bien le taux qui vous est proposé, surtout si vous la souscrivez auprès de la banque prêteuse. Il a tendance à augmenter pour venir compenser le manque à gagner du crédit principal.
Pourquoi les taux sont-ils si bas ?
Leur calcul est un peu complexe, mais grosso modo, les crédits immo sont indexés sur les obligations d’état à 10 ans. Et le taux de celles-ci est bas voire négatif.
La disparité des dossiers : tout le monde peut-il emprunter aux mêmes conditions ?
Et non, cela serait trop facile, trop beau et trop juste. Mais ce n’est pas le monde dans lequel nous vivons. Pour bénéficier des meilleurs taux, il y a 3 conditions à respecter : bien gagner sa vie, avoir un apport personnel conséquent et emprunter sur une courte durée (15 ans tout au plus, même si 10 ans c’est mieux). Mais en quelques mois, le taux d’emprunt moyen a baissé de 0,20%. Incroyable mais vrai.
Ne pas acheter à crédit si on en a les moyens est donc une erreur. Surtout pour les jeunes couples actifs, c’est primo-accédant qui avaient jusqu’à maintenant peu de moyens.
C’est quand même une façon de se mettre le pied à l’étrier. Et rien ne dit que cela va durer. S’il y a des projets qui doivent se concrétiser, c’est maintenant (enfin cela reste un conseil à prendre ou à laisser, n’y voir rien d’autre). En plus, il y a les PTZ, la TVA à 5,5% pour la rénovation énergétique, les aides diverses et variées : bref le package est tout bon en ce moment.
Les bons dossiers, hors assurance, peuvent même espérer un taux de 1,15% hors assurance sur 10 ans. Ensuite, plus la durée augmente, et plus le taux grimpe. Comme d’habitude : ce sont les plus riches qui vont le mieux s’en sortir.
Pour économiser encore plus
Les emprunteurs ne le savent pas tous, mais même à posteriori il est possible de faire des économies sur son crédit immobilier. Commençons par l’assurance. Un emprunteur, dans l’année 1 an qui suit son emprunt à la possibilité de changer d’assurance et d’aller en souscrire une ailleurs que celle de sa banque.
On peut aussi le faire avant la signature de l’offre du prêt, mais officieusement, c’est quand même du donnant donnant. Et l’assurance n’est pas anodine : plus l’emprunt est long à rembourser et plus celle-ci va coûter de l’argent. En renégociant son taux ailleurs, ce sont des milliers d’euros qu’il est possible d’économiser.
Et puisqu’on parle de renégocier, sachez que c’est aussi possible pour son prêt immobilier, surtout pour ceux qui ont été souscrit avec un taux largement supérieur et pour lesquels il reste encore plusieurs années de remboursement. Mais pour que l’opération soit rentable, il faut bien faire ses calculs, car il y a des frais de sortie importants à régler au moment de faire racheter son prêt.
Où fait-on les meilleures affaires ?
De toute façon, pour arriver à tirer le meilleur des banques, il faudra les mettre en concurrence. Toutefois, selon la région où on fait son emprunt, les conditions seront plus ou moins meilleures. Ainsi, c’est dans l’Ouest que les taux battent des records, mais cela ne surprendra personne.
Pour infos, c’est aussi le coin de France où il fait bon vivre. Pour acheter à Rennes et à Nantes, il y a de nombreuses opportunités. Même chose pour Toulouse et Bordeaux.
Alors on se pose la question : jusqu’où les banques vont-elles descendre ? Car malgré les bons taux, elles manquent encore de nouveaux clients, raison pour laquelle elles multiplient les offres, surtout pour les profils attractifs. Et il n’y a pas de raison pour que cela s’arrête.